北京房价跌了 换房时机来了吗？

刚刚过去的2017年，无论是新房还是二手房，都遭遇了严厉的调控政策，房价相比2017年里的高点都明显下调，尤其是二手房，报价下调10%-20%是普遍现象，一些小区甚至出现了价格下调20%的房源，北京二手房报价也回到了2016年的水平。然而，房价下跌对于购房需求来说，却并不完全是一件好事，尤其是对换房人来说，房价下跌带来了双重影响，一方面，目标房源价格出现松动，可以逢低买入。另一方面，自身打算卖掉的房子价值也缩了水，支付能力反而下降了，换房的代价更大了。那么，现在还可以置换吗?

房价下跌 换房节奏却被打乱

随着房价的下跌，换房需求重新开始入市，曾经的目标区域的价格都出现了明显下降。链家地产研究院的数据显示，目前二手房的价格已经重回2016年的水平。二手房均价在“317”调控之后，连续9个月稳步下跌，累计跌幅达到了14%，去年12月份的成交均价已经跌至59680元/平方米。换房需求也开始出现在市场。

最近因为妻子怀孕打算买房的徐先生，就是换房大军中的一员，他目前和妻子住在三环新城。但周围没有好的教育资源，让徐先生下决心换房。最终他挑中了德胜门一套62平方米的南向小两居。

“和房主都聊好了，房主让了点，最终谈下来是710万，都交了定金。”徐先生告诉北京青年报记者，他本来满心欢喜，赶紧把自己的房子挂在中介那里卖，结果这时才发现，现在来看房的人比旺季时少了很多，一个礼拜也不到10组看房人，而且能坐下来详细谈的更少。

眼瞅要到了德胜门的房子交首付的时间点了，没办法，只能便宜点出手。徐先生告诉北青报记者，他目前住的三环新城均价在53000元/平方米左右，为了尽快成交，他最后只能报价51000元/平方米。

对于这次换房，徐先生坦言，换房节奏还是被打乱了，虽然挑中了比较中意的房子，但自己的房子低于周边均价成交，让他感觉卖亏了。

家住马驹桥的朱女士也在换房中遇到了麻烦。由于小孩4岁了，准备上小学，朱女士开始考虑为学区换房。目前住的马驹桥一带没有比较好的学校，而且环境较差，因此她准备换一套带有学区的房子。综合考虑一圈后，她将目标定位亦庄的海梓府项目，一方面海梓府总价较低，60000元/平方米的价格带精装修而且是现房，户型也有两居室，总价较低。相比周边160平方米起的大户型，优势明显。另一方面，项目周边有学校配套。就在去年10月份，人大附中宣布在旁边建立分校，两年后招生小学，正好和孩子的上学年龄匹配。

然而目标虽然设定好了，但令朱女士郁闷的是，自己在马驹桥的房子相比去年高点时下跌了15%左右，目前售价约3万多元/平方米，一套90平方米的两居室大概是300万元，而海梓府两居室的价格最低也要550万元左右，朱女士希望能够卖一个好价钱，但换房周期就可能一等再等，而且海梓府还有涨价或者售罄的可能。

业内建议换房要注意时效性

上述的案例都是现阶段购房人遭遇的换房窘境，一面想让自己的房子卖个好价钱，一面又希望目标房源能够降价。

其实，房屋置换是一种特殊形式的房屋买卖，为什么说他特殊呢?因为置换要保证买卖房行为同时进行，也就是说一次置换成功，相当于两次交易，即卖掉了原来住房，又买进了需求住房。这种特殊性也要求置换过程一定讲究时效性。

自房产限购政策以来，二手房市场上置换型需求明显增多，数据显示，买一卖一、以小换大的改善型购房者占二手房成交量的六成左右。房屋买卖本就属于复杂交易，一买一卖的过程中，风险也随之增加。若换房者协调不好付款时间、腾房时间、贷款时间等，将面临诸多问题。

换房带来的连环单也带来了交易的复杂性，一位购房人告诉《广厦时代》，她在卖一买一的过程中，需要购买自己房子的人尽快支付定金和首付，用来偿还房屋贷款。而她看好的三居业主也需要她的首付解抵押以及作为新房的首付。因为牵涉多重交易，他们的每个环节都需要反复商量谈判，寻找合适的时机和方式，而每个环节出现的细节问题都可能导致整个连环的交易失败。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，换房的总体原则是：如果卖房总额与买房总额相近，则不必考虑时机，有需要有能力就换。如果卖房总额、明显小于买房总额，则可考虑一下交易的时机。大多数人的改善换房情况属于后者。

他认为，从时机来看，当前北京不适卖房，也不适买房。因为房价已经明显下跌了，但还不确定跌到位。在这个时点，买卖都挺尴尬的。

不过，如果为了换房还是建议当前尽快卖掉，不卖，就没可能在更合适的价位买进。

换房比例超6成

换房虽然复杂，但已经成为楼市交易的主流。

链家地产研究院的数据显示，2017年里，北京的购房者中，二次置业者，也就是换房者的占比达到了总交易量的67%，“换房改善”已经成为主流。

户型升级、环境升级、区域升级……换房购房人需求各有不同。链家研究院分析认为，在消费升级的时代下，品质居住成为一种新刚需。首先，换房的实质是人在不同生命周期里对居住环境的选择，是生命周期进行到特定阶段后的必然结果;其次，人口的流动带来大量换房需求，这种流动表现为从农村到城市的换房、城市间和城市内部的换房;最后，换房也是消费升级时代的必然结果。

根据链家研究院统计显示，北京楼市虽然遭遇调控，但也迎来了“消费升级”，统计数据显示，32岁以上的改善型需求人群占了购房者总人数的6成以上，35.5%的购房需求则是25-31岁的年轻家庭，多是刚需为主。而25岁以下的单身置业更是仅有2.4%。

改善性换房占比的增加带来的是连环单占比的上升，以北京为例，有77% 的经纪人接触到连环单。

而在最热门的换房区域中，北五环从各个热点区域中脱颖而出。链家地产研究院的数据显示，2017年北京楼市成交量最高的五个商圈分别是回龙观、望京、天通苑、顺义城、北苑，全都位于北五环附近，这个区域也是换房需求最集中的区域。

链家研究院院长杨现领表示，当前二手房交易正在从数量到品质转变，各类人群今天都面临着对品质的追求，消费者已经整体上进入了以换房改善为主的需求阶段。改善、换房才是刚需。所以，这种新刚需的释放，是过去两年支撑整个房地产周期的最核心动力。无论是新房，还是二手房，都在进行改善。改善需求的释放，也将在今年成为二手房交易的主流。