限购政策的升级和发酵让环京区域的楼市受到冲击

“3·17”楼市政策马上满周年，一年的调控使环京楼市逐渐降温。

近日，《证券日报》记者调查发现，为了刺激销售，在北京周边多个县市，不少项目打出“首付分期”、“全款分期”、“免费更名”等各类促销广告。针对外地购房者没有购房资格，部分限购城市的部分楼盘销售还给出“先购房再缴税”等办法。

据记者了解，部分对非当地户籍居民家庭限购1套商品住房的城市，首付最少可低至5%;而限购政策更为严格的部分县市，首付最少可低可至20%。

首付最低5%起

2017年5月份，河北省政府办公厅出台楼市调控新政，外地人购买环京和环雄房子需提供三年社保或个税证明;随后，保定主城区、廊坊市区、三河、大厂、香河、固安、永清等地陆续出台相关细则。

针对外地人购房附加三年社保或纳税记录的条件，部分开发商采用“分期首付”的方式加速回款，缓解资金压力。

根据2017年3月1日发布的《涿州市人民政府关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》，对非本市户籍居民家庭，限购1套商品住房(含二手房)且首付款比例不低于30%;对本地户籍居民家庭购买第2套住房时，首付款比例不低于50%。

在涿州市某楼盘，销售人员告诉《证券日报》记者，认购并且直接签约的客户可以首付5%选房，剩余25%分6次付清，每隔三个月还一次，每次还款不低于总房款的4%。同时，选择5%首付的购房者，如果提前将25%首付还给开放商，还可返还还款额10%的利息。

上述销售人员以某折后单价为每平米1.15万元，建筑面积为92平米的房子给记者举了个例子。购房者选择5%首付，即交纳5.29万元，如果2018年3月份与开发商签订合同，剩余首付需分别在2018年6月份、9月份、12月份，以及2019年3月份、6月份、9月份支付，每次还款大约5万元;待购房人凑足30%首付以后，再去银行申请按揭贷款。

而在廊坊市多个区县，多个楼盘对于外地购房者执行“首付20%，全款分期”的政策。同时，对于选择不同分期方式的购房者实行不同的单价。

2017年3月份，在北京“3·17”新政发布后，廊坊市政府发布通知规定非本地户籍居民家庭限购一套住房，且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住宅和二手住房。2017年6月2日，廊坊限购升级，已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。据《证券日报》记者了解，按照廊坊市目前的政策规定，对于有资格的购房者，首套房申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%。

根据当地某楼盘销售的介绍，非廊坊户籍的购房者可以先和开发商签订《认购协议》，锁定房源，并由开发商牵头在当地挂靠企业缴纳当地个税，缴满三年之后再签订正式的《商品房买卖合同》，进行网签备案手续，挂靠当地企业每年需花费7000元-8000元。

不过，看似较低的“首付20%”的宣传，却暗藏玄机。在《证券日报》记者的追问下，销售人员告知，目前霸州、永清等区县的多个楼盘是不接受贷款买房的，所谓的“首付20%”其实是“全款分期”，是向开发商借款，并且，不同的“分期方式”售价是不同的。

针对每平米的售价不同，销售人员以某均价报价为1.2万元/平米、面积为77平米的两居室给《证券日报》记者做测算：分期三年，首付20%，均价为1.2万元/平米，总价为92.4万元，首付为19.4万元，剩余80%的房款三年内平均每季度还给开发商6万元-7万元，直至还清;分期一年，首付20%，均价为9000元/平米，总价为69.3万元，首付为14.3万元，剩余80%的房款一年内平均每季度还给开发商13万元-14万元;全款购买，均价为8500元/平米，总价为65.45万元。

由于该项目在售楼盘多为期房，以2020年交房的楼盘居多。同时，如果购房者没有购房资格，缴税3年后也就是2020年才可以签订正式的《商品房买卖合同》。上述三种支付方式，实际上都是全款购房。

低首付暗藏风险

去年以来，限购政策的升级和发酵让环京区域的楼市受到不小的冲击。在《证券日报》记者调查过程中，多个楼盘销售劝说记者先交定金锁定房源。

销售人员针对记者首付未交齐、没有购房资格、无法网签等手续问题劝说称，“您先选定房子，缴税我们来联系，三年内可以免费更名一次，到时候您不想要了，转手卖了赚差价就行，没必要急着现在网签。”

一位房地产销售告诉《证券日报》记者，“楼市不景气的时候，‘首付分期’这种情况就会出现。首付分期其实也说明开发商面临资金压力的问题，需要刺激销售，加速回款。缴纳一定比例首付款或全款锁定一套具体房源后，由于没办法网签，按照现行政策，未来房源的出路只有两种：要么转手倒卖赚取差价，要么缴税3年获得购房资格后回归到正常交易。”

对于首付分期和免费更名一次，其实都是变相的促销方法，看似是购房人占了便宜，实际最大获益者还是开发商自身，既解决了资金问题，又把风险转嫁给了购房人。尤其是免费更名，需要购房人自行去找接盘者，如果找不到，即便承诺免费更名10次也没有任何意义。同时，由于3年时间并不算短，如果中间再出台其他政策，例如社会保险缴纳证明期限更严格，购房人将处于非常被动的位置。