负债压力加大 开发商盘算“快销走量” 市场预期谨慎乐观

“预计到2020年，前50强房企会拿走80%的开发贷款，50强之后的房企开发贷款将越来越紧。如果不能拿到更多的钱，我们就不能加快发展，就不能够获得市场地位。”新城控股高级副总裁欧阳捷22日在“中国房地产百强企业家峰会”上向记者表示，他预计今年M2增速可能回落，在新格局下房企融资的新门槛必然提高且向优势企业倾斜。为此，今年很多开发商都在盘算“快销走量”。

事实的确如此。记者注意到，在经历2017年严厉的调控之后，房地产业“强者恒强”的趋势更加明显。2018年，房企们如百舸争流，大都想更上一层楼。

政策预期空前一致

令记者略感惊讶的是，今年房地产业内外，对调控政策关注度明显降低。究其原因，连续稳定的调控政策，已使得政策预期空前一致。

“从‘房子是用来住的，不是用来炒的’这个定位开始，差不多一年半以前的调控到现在，大的政策背景越来越清晰，而且调控的基调一直没有改变、一直在持续，跟以前的调控有一些不太一样，这轮调控有长期的准备。”中国指数研究院院长莫天全说。在他看来，房地产调控政策的稳定连续性是未来中国房企们必须面对的。

记者当日采访了包括金科地产、蓝城房产、绿城地产、福晟地产等多家地产公司相关人士，大家对政策预期空前一致。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉向记者表示，在过去的一年当中，我国确立了住房制度改革或者说房地产市场发展的新方向(除了基本制度以外还有长效机制在制定之中)，房地产市场调控保持着政策的连续性和稳定性。这是主基调，也给了整个产业稳定的预期。

市场预期谨慎乐观

既然2018年房地产调控政策连续稳定，那么房地产市场也自然将是波澜不惊。多位开发商向记者表示，历经了2017年房地产严厉的调控之后，2018年房地产市场“不会太好，也不会太坏”。

“我们预计今年全国房地产销售面积会有所下降，大概下降10%以内，销售额会小幅增长，因为三线城市房价还在上涨。”欧阳捷说。

对此，中国指数研究院曾发布报告预测，2018年房地产仍在调整期，商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到9.3%至11.3%。在供应方面，报告预计，2018年全国新开工将呈现中低速增长，全年增幅在4.5%至6.5%之间。

对于房价，开发商的判断更为谨慎，普遍认为不同城市间的“分化”仍会继续。其中，对于一线城市的房价，有开发商认为，在去年已经大幅调整之后，今年继续下调的空间有限。

“目前不是不想卖，也不是没人买，而是相关证件批不下来卖不了。”几位房企内部人士均向记者表示，目前一线城市改善性购房需求依然强劲，但无法得到释放。

而且，“一线城市对房企的利润贡献率最高，开发商还都想卖个好价钱，因此目前来看，降价销售的可能性并不大。”中房数据研究院院长陈晟说。作为房地产业资深专家，他在去年初预计2017年房地产调控会相当严厉，一线城市房价会下调10%左右。

开发商盘算“快销走量”

需要关注的是，在“去杠杆”的大背景下，房企们“负债压力加大”和“严控内生风险”成为必须面对的问题，而“快销走量”既是破解短期之策，也将是开发商们放眼长远的不二选择。

当日中国指数研究院发布的报告显示，2017年百强企业负债压力加大，资产负债率均值为78.9%，较2016年提高2.2个百分点，有效负债率为50.8%，与2016年相比小幅提高0.5个百分点，虽整体可控，但风险仍不可小视。而且，房企的短期偿债压力明显加大，流动比率均值为2.11，较去年上升0.02;速动比率为0.51，较去年下降0.04。

未来，“房地产百强企业一方面需要警惕规模化扩张驱动下的布局风险，包括盲目跟风布局、集中购置热点城市高价地块带来的库存积压风险等;另一方面，在资金环境严峻、杠杆率提高、债务兑付压力加大的背景下，需要重视现金安全，防范资金风险。”刘洪玉说。

另一位业内专家向上证报记者表示，考虑到2018年部分房企债务利息兑付压力增大等因素，“我们认为，房企的资金面或面临恶化可能。而且，类似恶化会对部分房企形成较大的影响。特别是对于一些过去冒进式发展的企业而言，尤其要警惕类似风险。”

记者从同策研究院获悉，该机构1月份监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计637.12亿元，环比2017年12月的697.23亿元减少8.62%。自2017年10月融资谷底以来，11月、12月融资小幅回温后，今年1月份又开始回落。

欧阳捷甚至预计，今年接下来的时间，金融部门会对房地产业实施定向关闸，即会将住房按揭贷款和开发贷控制在零增长的区间内。为此，“快销走量”仍将是开发商们的应对之策。因为，“只有企业排名靠前，才能从银行拿到钱继续开发。”

国研中心企业研究所副所长袁东明也持相似看法。

“在过去高速增长阶段，经常会出现逆淘汰现象，好的企业被差一点的企业淘汰了。但是，到了高质量发展阶段，行业集中度会逐步提升，一定是好的企业才会有更好的未来。”袁东明说。

记者注意到，当日发布的《2018中国房地产百强企业研究报告》显示，2017百强企业市场份额快速上升至47.7%，较上年提高7.9个百分点，行业集中度加速提升。“这一数据在2016年，提升速度是5.6个百分点，大象起舞，越大的企业跑得越快，这个趋势显而易见。”欧阳捷向记者笑道。(记者 于祥明)