北京楼市：量升价格稳 投机属性低

在政策调控下，北京二手房需求仍以自住为主，投机属性低，市场健康，房价也因此相对稳定

北京二手住宅市场回温已走到尽头，继续升温恐怕后劲不足，接下来北京二手房的交易量或许不会再有明显增加

伴随气温攀升，北京二手房市场也在不断回暖。据中原地产、我爱我家等机构的数据显示，5月北京全市二手住宅共网签18096套，环比上涨32.3%，同比上涨67.5%，创下14个月以来新高。

对于市场过热的担忧，专家表示，在政策调控下，北京二手房需求仍以自住为主，投机属性低，市场健康，房价也因此相对稳定。

数据显示，5月份北京二手住宅成交均价环比4月份上涨了0.6%，涨幅较4月份略微扩大了0.3个百分点，但绝对幅度并不大。与去年4月份的最高点相比，5月份北京二手住宅价格依然累计下降了17.6%。

事实上，剔除去年10月份的国庆节影响及今年2月份的春节影响之后，北京二手房交易量在去年7月份探底之后一直保持着回温趋势。

对于成交量上涨的具体原因，中原地产首席分析师张大伟分析认为，最大的原因是部分区域学区政策调整，特别是东西城针对学区房入学资格的投资，使得部分家庭出现了家庭内房源过户。以5月份为例，西城区签约占比达到了8.2%，东城区占比达到了5%。在往年正常情况下，这两个区的市场占比基本在5%和3%。

房价调整下，刚需购房者入市，是上涨的另一大原因。“整体二手房价格调整非常明显，从2017年4月开始到现在，12个月累计跌幅超过15%，部分区域房源价格接近20%。对于部分购房者来说，当前北京房价已经跌到心理价位。”张大伟说。

“成交量创新高，加上房价止跌回升，这说明北京二手房市场已经走出低谷，来到了一年多以来的最热时刻，但1.8万套的市场交易量尚在正常交易范围之内。”我爱我家市场研究院院长胡景晖分析认为，对于北京800万套的存量规模而言，在换手率仅有2%多一点情况下，北京二手房市场每月有着1.6万套左右的市场容量。因此，虽然网签量创新高，但当前北京二手房市场尚未过于离谱，且二手房价回升幅度并不大。

值得注意的是，虽然5月份北京二手住宅整体交易量增长趋势明显，但月内每日交易数据却有走低迹象。胡景晖表示，从单日网签量、签单量走势来看，5月份北京二手住宅交易实际上已经表现出了下行趋势。这在一定程度上说明北京二手住宅市场回温已经走到尽头，继续升温恐怕后劲不足，接下来北京二手房的交易量或许不会再有明显增加，市场将进入触顶企稳阶段。

事实上，1.8万套上下的交易量也确实到了北京二手房市场的上限范围，如果继续增加甚至超过两万套，市场很可能会进入过热期，带来市场心态和房价的波动。但是，交易量上升后劲不足，出现下滑迹象，实际上更有利于市场的健康稳定发展。

此外，业内人士预计，在限价房政策明确后，未来2个月北京限价房供应将出现井喷。此前，对于北京市场来说，2017年以来的所有土地全部限价，但因为政策未明确，这部分项目一直未入市，政策明确后，这部分项目有望加快入市，增加市场供应量。从市场供应节奏看，截至目前，140平方米以内的商品房含保障房，只有5044套供应，大量的限价房都属于这部分项目，政策落地后，市场供应有望加速增加。

据介绍，市场之前供应量较少，预计新政落地后，将有大量项目在未来几个月入市。2018年6月份开始，北京将有大量限价商品房与共有产权房上市，整体市场在2018年有可能继续降温。对于刚需来说，在大量低价房源上市后，选择余地将增加。(易文)