开盘销售率下降 东莞上半年洋房成交创近四年新低

别墅今年供应量下降。

万江楼盘

今年上半年东莞楼市成交不活跃，在限购、限贷、限价等楼市调控政策严格要求之下，供应量减少，开盘销售率下降，洋房成交量更是创下近四年新低。

上半年房价环比同比涨幅小于5%

据东莞中原战略研究中心统计数据显示，2018年上半年，东莞住宅网签均价为16997元/平方米，环比同比涨幅均小于5%，政策调控到位。东莞市发改局公布的数据也显示，今年1月~6月东莞地面建筑层数超过4层的网上签约均价为16728.08元/平方米，地面建筑层数在4层以下的网上签约均价为22684.4元/平方米。这也意味着近半年来适合刚需、首次改善住宅的洋房产品均价在1.7万元/平方米以下。

尽管如此，东莞中原战略研究中心认为，2018年上半年新产品定价仍然向上，部分新盘定价成区域价格标杆。

受此影响，实际市场的开盘销售率明显下降，成交并不理想。东莞中原战略研究中心介绍，2018年上半年，实际市场开盘量同比去年同期大增34%，但销售率同比下降了6%。从区域角度看,开盘供应量主要集中在常平、东坑、虎门、万江、大朗等镇区，东南临深供应趋紧。

此外，上半年楼市还受到房贷利率上浮影响，抑制购房需求释放，抑制成交。东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，截至6月底，东莞绝大多数商业银行首套房贷利率普遍上浮25%，二套房贷利率上浮30%。东莞中原战略研究中心认为，房贷利率上浮是一把双刃剑，在抑制投资需求的同时，也抑制了刚需改善需求释放。

此外，该研究中心还预测，下半年东莞楼市调控依然延续从紧态势，预计限购、限贷、限价政策维稳，但不排除加码限售的可能。

另外，随着限签、延签、 银行放款慢等多重因素影响,开发商资金链也日益趋紧。

东莞洋房价格逐步趋稳

在限购、限贷、限价、限售、限签等持续影响下，东莞市场仍处于调整期中，今年上半年东莞洋房市场供需平衡，其中新增213万平方米，同比上升15%，网签210万平方米，同比下降0.5%，成交为近四年来的同期新低;洋房成交均价则再创历史新高，为16534元/平方米，但受到调控政策影响，同比去年上涨4%，涨幅明显放缓。

东莞中原战略研究中心统计数据还显示，今年上半年全市洋房套均总价为180万元/套，同比2017年同期增加9万元/套，与2017年下半年基本持平，对比2015年~2016年，涨幅明显缩小，随着多重调控政策限制，东莞洋房价格逐步趋稳。

不过，洋房价格区域分化严重，今年上半年松山湖以平均349万元/套远远抛离其余镇街，居全市首位，其次，南城、凤岗、莞城等10个镇街套均总价在200万~300万元之间，150万~200万元之间有11个镇街，100万~150万元则有10个镇街，最低的长安则为平均105万元/套，主要是因为万科广场及紫荆一号集中低价签约。

区域板块成交分化大

从成交分布来看，近年来滨海及水乡片区鲜少新项目上市，供应匮乏，成交量大幅下滑。东部片区属东莞价格洼地，吸引了大量本地及外地客置业，成交量大幅上涨。从片区成交来看，今年上半年成交主要集中东部地区，其中中心城区由于近几年供应量匮乏，需求释放受抑，今年来市场供应放量下，需求得到有效释放，成交量逆市上升。东莞楼市整体呈现供不应求的状态,仅滨海及松湖片区出现供过于求。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，今年上半年东莞住宅总供应227万平方米，总成交231万平方米，整体呈现供不应求的状态。其中城区板块需求得到进一步释放，供不应求最为显著。临深片区因半年社保到期，深圳客逐步回流, 成交量回升，但由于前期价格高企,本地刚需难以入市，洋房成交低迷。滨海及松湖片区因本地需求在前期释放且价格相对高企，后期购买力不足，呈现供过于求的状态。

消化周期回升至历史高位

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，截至2018年6月30日,东莞住宅库存套数41385套,库存面积为519.48万平方米,环比小幅上升2.14%,同比大增43.54%，库存继续走高。按照过去一年消化速度计算，6月底住宅消化周期为11个月，环比上升1.4%。目前东莞全市住宅库存消化周期已回升至历史高位水平，区域分化加大,又基于下半年潜在供应明显放缓，预计高库存压力有所缓解。

此外，东莞中原战略研究中心认为，在银行整体去杠杆的格调下，很多针对房地产资金流向被掐断，银行额度收紧和放款越来越慢，预计下半年开发商资金链趋紧。

13宗商住地即将入市

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在全国各地坚持“房住不炒”基调下，稳房价及控地价依旧成为城市调控的主流方向，东莞土地交易市场从去年的熔断、竞配建、竞自持及摇号再度升级为今年上半年的以竞租赁住房比例、无偿配建、商业地全自持等全新“竞自持”模式，进一步抬高开发商开发成本以控制地价。

与此同时，在“断供”了很长一段时间后，今年6月开始有多宗商住地进入招拍挂市场，下半年即将入市的13宗商住地也将引起新一轮的关注。

不过东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，尽管今年商住地同比去年有所上升，但跟过去几年相比，商住地推地规模逐步下降。

从今年上半年公开出让的土地当中也可以看到，多样化的竞拍方式说明东莞土地限价进一步升级，竞租赁住房面积、无偿配建、商业全自持等全新竞自持方式纷纷出现。

在土地供应减少的情况下，为了拿到土地进行开发，房企纷纷加大在“三旧”改造地块的拿地力度。预计东莞的住宅用地供应将集中在“三旧改造”模式，占据居住用地计划供应29.8%的比例,在各类建设用地类型中排名第一，昭示着未来“三旧”拿地逐步将成为房企拿地的主要方式之一。

别墅供需持续低位

今年上半年，别墅供应创近四年同期新低，成交近21万平方米，持续处于低位。

据东莞中原战略研究中心统计数据显示，今年上半年别墅供应仅有14万平方米，同比大幅下降47%;成交21万平方米，同比小幅上升2%。

此外，别墅市场价格为22188元/平方米，同比小幅上升4%。主要原因是年中限签有所放宽，多个高价别墅集中网签推动，其中包括海逸豪庭、卓越维港等项目。

另外，数据显示，今年上半年东莞别墅成交主力仍集中在150~200平方米和200~300平方米，占比分别为33%和36%，总计占比接近七成。东莞中原分析认为，一方面由于随着“全面二孩”政策实施，一家四口加上父辈及保姆，5房及以上的需求不断上升，但又受到高首付及利率普遍上调的制约，因此300平方米以下中小别墅成为高端客户的首选;另一方面，200~300平方米价格相对合理，整体总价处于客户可接受范围。

从近五年供需来看，联排、双拼别墅始终作为市场主流，其中今年上半年联排、双拼别墅供需同比均有所上涨，联排别墅成交同比上涨35%，双拼成交同比上涨21%。