北京11月首拍两地块以底价成交 小米参与拿地引关注

11月5日下午，北京土地市场出让两地块，分别是朝阳区奥林匹克公园中心区地块及昌平区沙河镇七里渠南北村土地。在四季度土地供应“井喷”的大势下，本次出让房企拿地热情并不高，两宗地未现波澜，均为底价成交。值得注意的是，后一地块被“华润+小米”联合拿下。

据了解，朝阳区奥林匹克公园中心区B23等地块B4综合性商业金融服务业用地、F3其他类多功能用地位于朝阳区奥林匹克公园中心区。土地面积138746.27平方米，建筑控制规模486596平方米，出让起始价86.63亿元。该地块被北辰实业集团以底价拿下。

昌平区沙河镇七里渠南北村土地一级开发项目CP00-1600-0016、CP00-1804-0007地块F2公建混合住宅用地，地块建筑控制规模137272平方米，土地性质为F2公建混合住宅，其中住宅地块执行“7090”政策，所建的商品住房销售均价不超过54197元/平方米，且最高销售单价不得超过56907元/平方米。该地块被“华润+小米”联合体以26.57亿的底价收入。

中原地产首席分析师张大伟表示，奥林匹克公园地块为国家会议中心二期，建成后要求全部自持，要求有运营大型国际会展的经验，所以地块本身要求非常多，基本符合的企业很少。沙河镇地块地块要求相对苛刻，公建部分需要50%持有20年以上。

“国家会议中心二期因为规划条件严格，底价成交是必然。而昌平沙河地块也因为公建比例高，而少有房企有能力问津。”张大伟说，“北京土地市场年末上市数量明显增加，但因为土地出让模式的变化，预计未来底价成交比例将明显增加。”

针对小米直接参与拿地，张大伟向经济日报-中国经济网记者表示，房地产行业合作拿地是市场主流，北京近2年80%的土地是联合体拿地，在2016年前基本只有40%左右是合作拿地，但合作拿地的基本都是开发商，小米与华润首次实现了买者和卖者的合作拿地。

“商业类的土地因为严格的限购政策，基本很少有开发商敢拿地。小米作为商服地块的主要使用者，参与拿地可以降低购买商服项目的成本。针对其中的限竞房住宅部分，销售也完全可以出现双方合作的可能性，小米有大量的需求存在。”

张大伟表示，预计这种模式在未来北京或者其他城市还有出现的可能，特别是在商服地块或F2等住宅比例低的地块，跨界联合拿地有利于房企提高市场竞争力。“这种模式的核心是因限购导致的开发商开发商服土地销售难，把问题前置，获得拿地的资金优势，且降低了销售难题。”