中高端是主力 限竞房年内翻身不易

2018年是北京限竞房项目供应占据楼市主流的一年，然而与供应井喷相比，低迷的成交凸显限竞房的尴尬与失落。统计显示，中高端楼盘仍旧是北京楼市的成交主角。 一方面，改善型需求在市场下行期间购买力更为坚挺，由此对应改善型需求的中高端楼盘必然受益。同时，在市场转冷的背景下，购房者对地段、配套、产品力与价格等方面呈现出均好性的产品表现出刚性需求，与限竞房项目比，中高端楼盘仍具有优势。

销冠楼盘不足百亿

据相关机构发布的数据显示，2018年共有400余个商品住宅项目实现网签，网签总量为25020套，总货值为1820亿元。平均单个项目仅实现50余套签约、4个多亿的销售额，市场表现堪称惨淡。值得注意的是，年内成交前五的楼盘签约总金额占到了13%的市场份额。

另据克而瑞发布的北京区域2018年商品住宅市场(不含自住房)成交数据显示，在北京楼盘成交榜单上，中海寰宇天下以92.03亿元的成交金额成为2018年北京房企项目成交排行榜冠军，亦庄金茂府和景粼原著以66.22亿元以及46.45亿元的成交金额排名第二、三位。其中，限竞房项目瑞悦府以35.21亿元的成交金额排名第四，成为限竞房市场里成交额居高的项目。

此外，泰禾·昌平拾景园、翡翠公园、远洋天著春秋、华润昆仑域、台湖银河湾等项目也以超27亿元的销售金额成为北京楼市年度十强项目。

中高端楼盘完胜

业内人士指出，从楼盘销售榜可以看出，2018年的北京楼市，中高端项目成为了主角。2018年房企项目排行榜前10强成交均价都在5万元/平方米以上，在前30强中超6万元/平方米的项目有18个，中高端项目撑起了2018年的北京楼市。值得注意的是，挺进年度排行榜的项目，几乎都是北京楼市耳熟能详的准高端项目。

相反，2018年大量入市的限竞房在成交上却未能形成压倒性优势，成交惨淡。

统计显示，2018年仅有瑞悦府、和悦华锦、华润理想国3个限竞房项目进入年度项目排行榜前30强。

据北京市住建委的统计数据显示，部分项目刚取得预售证和网签滞后性的原因，令限竞房合计网签偏低，但即便如此，网签销售率仅有18.5%的数字还是让各界大跌眼镜。

改善型需求仍占主流

分析显示，市场成交数据反映了当下北京楼市的需求趋势。一方面，改善型需求在市场下行期间购买力更为坚挺，由此改善型的中高端项目必然受益。同时，在市场转冷之下，购房者对地段、配套、产品力与价格等方面呈现出均好性的产品表现出刚性需求。许多限竞房纯粹的价格优势未必能打动市场。

此外，中高端楼盘在价格上同样受“限价”影响，甚至与周边二手房形成价格倒挂的局面，超值性也是购房者愿意买单的重要原因。

合硕机构首席分析师郭毅分析，未来项目竞争中，“抢跑”与“差异”最为关键，这两个营销打法都很常见，但身处市场迷局中能够做出准确判断，执行坚决，考验的是对大势的前瞻预见、对客户的独到理解、对市场的精准把控。

预计2019年是限竞房与中高端项目在成交占比上角力的一年。限竞房或将继续在价格上做文章，但更多还应对产品定位以及对区域判断有更精准的把握。(董家声)