房企“激战”粤港澳大湾区

随着粤港澳大湾区规划的重磅出台，一个全新的世界级都市群呼之欲出。作为早期孕育房地产业的土壤，向来是房企“必争之地”的珠三角地区，又迎来新的发展机遇。

房地产企业的嗅觉向来灵敏，早在粤港澳大湾区概念刚刚提出之时，房企对这片热土的争夺战就已打响。对于他们而言，布局大湾区，不仅是立足当下的战略之举，更是押注未来的重要之措。

2月21日午间，阳光照耀在东经114.1度，北纬22.26度的香港岛上，海洋公园万豪酒店里刚刚结束了一场备受瞩目的会议——粤港澳大湾区发展规划纲要宣讲会。

门口处，粤港澳三地的媒体已经架好“长枪短炮”等待采访离场的嘉宾，对于这个近来热度最高的规划，他们希望得到更多的具体内容和想法。

作为早期孕育了地产业的土壤，珠三角地区向来是房企的“兵家必争之地”，从这片土壤上走出的碧桂园、万科与恒大占据了房地产行业多年的龙头之位。

粤港澳大湾区概念的提出更是加剧了房企对这片热土的争夺，布局大湾区，不仅是立足当下的战略之举，更是押注未来的重要之措。

争抢先机

近年来，随着粤港澳大湾区热度的持续走高，房企投入了极大的热情与精力来积极拓展湾区内的土储。世茂董事局副主席许世坛曾在2018年业绩会上表示，过去世茂主要土储在长三角，接下来将加大在粤港澳大湾区的投入，希望在香港加快土地储备，预测到2020年，将有多个项目推向市场。

和世茂一样奋战在粤港澳大湾区的房企不在少数。

从2016年至2018年的招拍挂土地成交情况来看，大湾区(不含港澳)内9个城市的招拍挂土地成交建面总量为1.7亿平方米，其中，不少大中型房企凭借各自优势，提前布局，抢占先机。

克而瑞研究数据显示，在大湾区内拿地规模排名前30名的企业新增土地储备总量达到了0.8亿平方米，占比达48.7%，包揽了近一半的成交土地，已掌握了粤港澳大湾区大量的优质资源。

在充足货源的支撑下，当前在粤港澳大湾区抢占先机的主要有三类房企，分别为在此发家的全国化规模房企、看准了大湾区发展契机的外来房企和深耕本土的区域房企。

老牌房企占“天时”

由于粤港澳大湾区所涵盖的深圳、广州、佛山等城市恰好也是众多老牌龙头房企的发源地，这类企业一方面“树大根深”、资金充裕，另一方面大力高举全国化扩张时，本身就是以大湾区为大本营。因此，在粤港澳大湾区的“抢滩大战”中，占尽天时。

从克而瑞公布的粤港澳大湾区土储货值数据来看，广东起家的龙头房企强势占据了大湾区货值前5名中的4个席位，分别为发家佛山的碧桂园，广州孕育的恒大、保利以及从深圳走出来的招商蛇口。而作为房企“三巨头”之一的万科，也以近2500亿元的土储货值位列第10名。

其中，碧桂园无疑是此轮布局粤港澳大湾区的众多房企里最大的赢家，其5713亿元的土储货值和5629万平方米的土储建面，均位列榜首。克而瑞数据显示，2018年，碧桂园国内权益合约销售前十城市中，大湾区城市群中的惠州、佛山、东莞及广州便占据四席，其中惠州更是勇夺城市销售魁首，2018年权益合约销售达210亿元，占据总权益销售占比的4%，市场占有率排名第一。此外，碧桂园2018年半年报显示，报告期内，内地合同销售额排名前10的项目中，惠州贡献了3个。

紧随碧桂园之后，恒大以3821亿元土储货值和2144万平方米土储建面位列第二位。在将总部正式搬迁至深圳之后，恒大深圳公司披露，其目前已拥有50个项目，深圳的主战场地位已经不言而喻，整个集团的战略中心已然想往粤港澳大湾区靠拢。恒大官网显示，仅惠州和佛山两城，就有9个项目正在销售。

于1992年成立的国企保利，截至2018年上半年，已覆盖了全国99个城市，其中在粤港澳地区，保利更是已实现了除澳门、香港外的湾区城市全覆盖。2018年末，保利发展于粤港澳大湾区内拥有总货值2788.6亿元，土地储备建面1853.4万平方米，皆位于5强之内。

本土房企借“地利”

除广东起家的龙头房企外，还有许多扎根于本土的中小型开发商，实力也不容小觑，其凭借“地利”优势，在粤港澳大湾区崛起的过程中充分享受政策红利。

在克而瑞公布的大湾区土储货值30强榜单中，本土企业的数量最多，达到了13家，拥有的货值总量占比达到38%。其他小型本土房企，更是数不胜数。这些房企凭借地缘优势，以大本营为核心，在深耕布局的同时向周边城市辐射发展，典型如龙光、佳兆业、合生创展、时代地产、越秀地产、合景泰富、奥园集团等。

以龙光为例，2018年底，其在粤港澳大湾区的货值约为2612.1亿元，在本土企业队伍中遥遥领先。此外，中国奥园立足于大本营广州，近些年来向周边城市延展的步伐明显加快，2014年首入佛山、2015年进驻深圳，2016年布局惠州，截至2018年上半年，中国奥园已实现粤港澳大湾区“9+2”城市全覆盖，区域内项目55个，货值接近1050亿元。此外，中国奥园执行董事郭梓宁也曾透露，集团在粤港澳大湾区拥有13个城市更新项目，预计2018年有两三个项目能入市，产生业绩。

以旧改起家的佳兆业，以2595亿元的货值紧随龙光之后，其在粤港澳大湾区内的货值更是占据公司自身总货值的65%以上。佳兆业多年来一直秉持“深耕核心一线，适度下沉都市圈”的策略，众多核心项目位于以深圳、广州为核心的粤港澳大湾区。目前佳兆业已布局深圳、广州、惠州、珠海、佛山、东莞、中山等湾区城市。

佳兆业2018年半年报显示，报告期内，合约销售额共计253.19亿元，其中珠三角贡献14.045亿元，占比超过55%。珠三角66个项目中，除阳江佳兆业滨江壹号外，其余均分布于湾区内城市。

借“地利”之便，乘着政策的东风，当地房地产企业未来的发展或难以估量。

外来房企傍“人和”

由于粤港澳大湾区的发展机遇普遍被看好，加之政策红利，在全国化扩张需求推动下，一些外地房地产企业也开始积极布局，在广州、深圳、佛山等地频频落子，企图能尽早从中分一杯羹。此类企业以融创、雅居乐、新力等为代表。

以发家于天津的融创为例，事实上此前其计划收购佳兆业一事已经表露出其布局珠三角之意。收购失败后，融创于2015年3月成立了广深区域公司。2016年1月，融创两度在佛山拿地，成功进驻佛山，跨出了布局珠三角的第一步。在此后短短一年多的时间内，融创接连布局粤港澳大湾区的其他城市，包括广州、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门及肇庆等。

截至2018年末，融创在整个粤港澳大湾区的土储货值已达到1846亿元，在外来企业中独占鳌头。

此外，中海地产虽然定位为国际化开发运营集团，但作为中国内地房地产行业的开拓者和引领者，庞大的实力和眼界不容置疑，加之总部位于香港，拥有“天时”“地利”之便，在粤港澳大湾区的布局自然不甘于人后。

值得注意的是，在大湾区土地建面排行榜中，虽然中海地产仅以1292万平方米位居第六名，但这些土储的总货值却高达2991亿元，仅次于碧桂园与恒大，位列第三名。由此可见，其土储布局的“质量”实际上要高于其他多数企业。

大湾区概念的正式落地对地产行业有何影响?

易居智库研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时指出，应重点关注地产行业的三个领域。首先，由于产业园区的创意创新等有助于促进区域发展，因此产业地产领域所受到的影响或最大;其次，人才导入过程中必然要配套租赁用房，因此湾区内的租赁市场具有广阔的发展前景;最后，集体建设用地用地紧张之后，尤其是广州、深圳、香港、澳门这四大中心城市因为建设较早，已经进入存量时代，集体用地如何盘活将会形成很大创新机制。

然而，虽然湾区风光无限好，房企在布局时亦存在难点。

严跃进对《国际金融报》记者强调，政策落地是会带来很多机会，但粤港澳地区的土地制度不太一样，开发商在布局时需要加强沟通协调。此外，由于市场预期好，土地价格自然高昂，房企要注意获取成本，不能盲目地去落子，要考虑资金问题和后续的潜在风险。(孙婉秋张志峰)