旧改快车道上的“绣花”功夫

原来暗藏在地下的河涌在改造后揭盖复涌，恩宁路片区恢复了消失多年的滨河盛景。上图为改造前，下图为改造后。

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文化元素的碰撞融合

看惯欧美历史文化建筑、早已视觉疲劳的美国华侨小刘，今年第二次回乡，面对“修旧如旧”的西关骑楼和永庆坊，竟然像小孩一样兴奋得跳了起来。

今年国庆黄金周，备受关注的永庆坊二期 “绣花式”改造示范区(示范段、骑楼段)正式开放，李小龙祖居、八和会馆、金声电影院等一大批具有鲜明岭南文化特征的历史建筑重获新生，传统的文化元素和现代的生活元素相互点缀、共融共生，形成了一道道别样的风景，吸引了大批游客前来打卡。

2018年10月24日，习近平总书记在视察广州市荔湾区西关历史文化街区永庆坊时指出，城市规划和建设要高度重视历史文化保护，不急功近利，不大拆大建。要突出地方特色，注重人居环境改善，更多采用微改造这种“绣花”功夫，注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。

近年来，广东深入推进“三旧”改造，用“绣花”功夫活化了广州恩宁路(永庆坊)、泮塘五约、黄埔古港和东莞麻涌镇古梅乡韵等一批历史名街、名村。不同于“大拆大建、推倒重建”的做法，微改造的模式，是在保持原来建筑风貌、外观轮廓和空间肌理不变的前提下，进行提质更新和空间打造，让“旧”和“新”充分地有机结合。

乡愁里的西关大屋曾经杂草丛生

“一块砖头差点就要了我一只脚。”

10月，突如其来的秋雨，让小刘想起3年前在广州西关那段让他心有余悸的经历。那是2017年的秋天，还在斯坦福大学读书的小刘，由于写论文的需要，和华南理工大学建筑学院的几个年轻学友结伴，到荔湾区逢源大街、宝华路和恩宁路寻访最具岭南特色的骑楼和西关大屋。

小刘的爷爷是土生土长的西关人，曾在恩宁路附近这片当时广州最繁华的商业区从事药材生意，后来去了美国旧金山定居。那一周，小刘用脚步丈量了祖父记忆深处的西关。然而，让他遗憾的是，大量珍贵的文化遗产得不到保护，或者被私人业主“离弃”而变成断壁残垣、杂草丛生。在逢源大街附近的一座废弃大屋里，为了搞清楚一块砖雕的来历，小刘差点被落下的断木砸伤了右脚。

也是在当年，广州作为唯一的一线城市纳入了全国的老旧小区试点，即将推进一百多个老旧小区的微改造。小刘说，知道这个消息后，胸口压着的一块石头才落了地。

在广州老城区，随便登上一座摩天大楼，推开窗户往外看，除了可以将南国商都的美景尽收眼底，还有另一种特殊的“风景”让人印象深刻：一片片藏污纳垢的城中村和老旧街区。它们大多建成于数十年前或上百年前，在经济高速发展的冲击下逐步凸显出来，与繁荣的现代都市格格不入。近年来，把城市更新与文脉保护对立起来的各种新闻不断见诸报章，引发了大家对当前岭南历史文化保护的高度关注和理性反思。

从大拆大建到“绣花式”微改造

“由于缺乏理论指导，我国城市更新实践长期在大拆大建和什么都不动这两个极端之间跳跃。”省“三旧”改造协会研究指出。

曾经有过一段时间，广州的老旧小区和城中村，被视为城市管理的“问题仓库”和“定时炸弹”。有人建议，即使不考虑集约用地的问题，也应该尽早“铲平”杜绝后患。

广东省城乡规划设计研究院总规划师、广东省三旧改造协会规划与设计专委会主任委员马向明梳理发现，在2009年以前，随着城市的扩张，经济社会的快速发展，由于房产收益率高，在这一阶段，大部分的土地更新项目以商品房开发为主。

2009-2013年，广东借省部共建节约集约用地试点示范省的契机，展开“三旧”改造的先试先行，给予了“三旧”改造更多政策红利，为广东化解土地资源紧缺矛盾、重塑地区活力、引导城市和产业转型升级提供有力支撑。由于政府初步建立了“大赦、放权、让利”的“三旧”改造政策体系，土地权属人、地产开发商、金融机构等多方主体积极参与、一哄而上，而改造亦以拆除重建的“工改商”“工改住”为主，住宅库存加大，同时也出现了历史文化资源被破坏、公共服务设施不足等问题。在这一时期，大拆大建、推倒重建的改造思维仍然在参与的市场主体里占据了主流。记者了解到，初期整村推进的城中村改造不可避免地拆除了大量的老建筑，譬如猎德村、杨箕村等村的改造，均不得不采取异地重建的方式保护了部分比较重要的祠堂和庙宇等。

不过，积极的一面是设立佛山市“三旧”改造试点示范市，如佛山祖庙东华里，实践由政府主导下的连片改造整体开发模式引人注目。各地市也完成了第一轮“三旧”改造规划，“三旧”改造工作取得实质性进展。马向明分析称，在此基础上，2014年至今，广东实施的旧改新政拓展了“三旧”改造外延，通过不断释放的政策利好调动市场主体参与积极性。

“我们看到，在新的阶段，广东的旧改开始注重返还公共设施，注重更新单元改造及成片连片改造，注重保留‘乡愁’，倡导‘绣花式微改造’‘工改工’‘城中村变身’‘老街区活化’等趣味空间的增加。”马向明说。

旧改被称作“难啃的硬骨头”

恩宁路作为广州西关文化圈核心区域，至今保留着该市最长和最完整的一段骑楼。西关骑楼是早期粤派骑楼的代表。沿着恩宁路，可以看很多骑楼的外观有着明显的古罗马装饰特征，如罗马柱、卷曲花纹等，同时也融入了清水砖、满洲窗这些中国传统建筑的元素。不过，作为广州危旧房最集中的区域之一，在永庆坊附近就曾有43栋征而未拆的房屋，楼龄大多已超过80年，改造前有30栋已严重损坏，还有部分已开始倒塌。

正因为如此，有人主张将部分建筑推倒重建，解决该片区的环境安全问题。2007年，荔湾区全面启动对问题建筑的拆迁，同时开展了最初的方案设计。由于当时各界对历史文化保护的认识还存在分歧，这份主张“大拆大建”的方案始终未能通过，导致项目“烂尾”了多年。

直到2009年广州“亚运”前，华南理工大学教授王世福带领的团队对恩宁路方案进行了重新设计，开始转变思路，以保护历史文化为前提，在广州第一次提出在老城区做减量规划。不再大拆大建，取消部分“开膛破肚”的规划道路红线，恢复河涌，保护旧的街区肌理和传统骑楼街，实现了道路拓宽的红线避让历史文化保护的紫线，促成了荔枝湾涌揭盖复涌工程的实施。

2011年，该规划通过了广州市城市规划主管部门的审批，作为后续永庆坊及恩宁路街区各项改造更新工作的依据。2015年，广州正式成立了城市更新局，启动了微改造计划，永庆坊作为第一批示范项目，遵循“党委统领、政府主导、企业承办、社会参与”的原则开始实施，拉开了广州旧城微改造的序幕。

2016年，永庆坊一期改造完成后正式开放。2018年，该项目以“绣花”功夫活化广州历史名街、让老城市焕发新活力的做法，受到政府和社会各界高度关注。2019年国庆黄金周，永庆坊二期改造示范区正式开放。

“在广东，可供企业施展‘绣花’功夫的舞台其实非常宽广”。广东省自然资源厅相关负责人告诉记者。

广东最早对“三旧”改造进行深入探索并取得突出成绩。根据广东此前印发的深入推进“三旧”改造三年行动方案(2019-2021年)，至2021年，全省要新增实施“三旧”改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上，投入改造资金5000亿元以上，其中社会投资约占85%。

截至今年8月底，广州已推进的老旧小区微改造项目达685个，其中正在实施220个，正在开展前期工作293个，预计到今年底可累计完成项目300个。其余登记在册的小区将于2020年全面开工，到2021年基本完成。当前，广州正着力打造的就有海珠广场、恩宁路、沙面、旧东山、温泉小镇等多个老旧小区重点连片项目。

不过，由于存在规划调整难、审批门槛高、土地征拆难等诸多难点堵点问题，各类旧改项目一直被称作“难啃的硬骨头”。而在一些企业看来，没有大量土地资源作为交换的微改造项目，是“硬骨头中的硬骨头”。

文旅等产业为旧改注入新动能

文化搭台，经济唱戏。广东的城市微改造不仅“为城市留下记忆，让人们记住了乡愁”，而且通过“文化+”旅游、商贸、餐饮、休闲、娱乐、艺术展览等推陈出新、五花八门的活化项目，为历史街区和城中村引入产业，为老城和旧村注入新活力。

永庆坊一期已开放特色民宿集群、文化体验店、特色餐饮、创意办公、文艺展演空间等多类业态;二期约7万平方米的空间里，将打造老字号一条街、西关风情体验区、滨水休闲餐饮区、复合型文化展览中心、沉浸式文化体验区、办公生活区等全新体验。

具有800多年历史的岭南文化古镇沙湾，在改造后重点扶持粤曲、醒狮、鳌鱼舞、飘色、乞巧等传统民间艺术传承发展，并将鱼灯、龙狮、砖雕、灰塑等传统技艺融入旅游开发。

已经成为珠啤文化、岭南文化、时尚潮流体验地的琶醍，前身是珠江啤酒厂区，改造后不仅保留了珠江啤酒的DNA，还推动园区商业生态产生新的变化：爵士音乐风情酒吧、墨西哥风情餐厅、特色的咖啡厅、私房菜……霓虹闪烁的夜晚将琶醍变成夜生活的天堂。

潮州古城走出了一条“主客共享”“全域旅游”的发展之道。一方面坚持“主客共享、城景一体”的宜居宜文宜游发展之路，强调社区和景区一体化;另一方面激发民间力量驱动文旅融合，文物资源变旅游景点、工艺美术变精品业态、居民建筑变创客民宿;再逐步建立“文旅+金融”的文创和资本对接平台等。

一支支传统与现代融合发展的交响曲正在提质更新后的广东旧城镇、旧村庄和旧厂房华丽登场，为社会经济的发展注入新动能。

■幕后

“绣花式”微改造如何让各方满意?

考验城市规划建设的精细化程度

在全国，采用“绣花式”微改造模式来打造的历史文化街区，比较知名的有上海太平桥“新天地”、浙江嘉兴桐乡乌镇、北京南池子普渡寺地段和苏州桐芳巷等。

2018年以来，以广州恩宁路(永庆坊)、泮塘五约、黄埔古港以及东莞麻涌镇古梅乡韵项目为代表的“绣花式”微改造模式，在全国受到了广泛关注。当年，多个部门表态，将运用微改造、拆除重建、“微改造+拆除重建”等方式加快推进城市更新。2019年9月，广东省正式出台19条旧改新政，针对项目审批、拆迁等难点堵点问题提出了一揽子解决方案，助力城市更新加速推进。

不过，王世福认为，“绣花式”微改造涉及历史建筑和传统风貌建筑的修缮、还涉及社区环境的品质提升，综合成本投放大，企业预期回报周期长、获得的经济效益相对较低，有些先进经验是否能够直接复制推广到其他的老旧小区和城中村，还有待进一步观察和探索。

微改造项目费时费力回报低如何提升企业参与积极性

省“三旧”改造协会的研究还揭示，由于中国城市更新的特殊性，表现为快速的城镇化和大规模的城市更新交织进行，在城市更新中，政府、开发商、居民等进行博弈，对各方利益的平衡也使历史文化遗产保护难度骤增。

“绣花式”微改造，在一定程度上意味着多投入和少盈利。

记者了解到，在传统的观念看来，把整个老区和城中村推倒重建、从而获得大量土地资源来发展房地产项目的改造模式，对企业回报最为丰厚。相比之下，“绣花式”改造费时费力回报低，甚至可能吃力不讨好。

记者在走访永庆坊时看到，微改造隐藏着巨大的工作量。在街区整体风貌提升方面，企业不仅要遵循“修旧如旧，建新如故，新旧融合”的原则来对所有历史建筑设施进行修复改造，必须在保持原有的空间肌理和岭南建筑风格不变的情况下，才能对建筑进行立面修复和整饰，并对建筑物进行翻新排危。对遍布整个片区的麻石路面，不仅要重新规整铺砌，而且要增加两处街头绿地、广场，让街区整体空间环境和风貌得到提升。

除此以外，业内人士眼中的“硬活”，还包括房屋结构加固、消防安全提升、三线下地规整和提高居民生活便利等。为了保证建筑物的使用安全，永庆项目通过加固工程，将抗震设防烈度升级到了7度，这意味着老建筑的结构强度与新建现代建筑没什么两样了。以往，老旧小区及街巷上空各类线网杂乱无章，缺乏统一规整，部分居民还将衣物挂于网线进行晾晒，存在极大的安全隐患。为了改变这种情况，永庆坊对一二期范围内的线网进行了集中规整，并增建配电房，对市政管网重新进行了铺设，实现电力、通信、有限电视三线下地，以美化园区环境，提升游览及居住体验。

综合来看，广州的泮塘五约、黄埔古港和东莞麻涌的古梅乡韵均属高投入的微改造项目。没有规模化的土地资源置换，企业在微改造项目的盈利空间自然大打折扣。

不过，王世福并不认为参与“绣花”的企业会吃亏。“做大了社会效益，取得社会各界的广泛认同，等于给企业做了一次形象宣传。”如何提升企业参与的积极性?政府若能在公房活化利用、项目审批许可和其它配套政策方面给予更多支持，对于激发企业把“绣花”功夫应用到更广泛的旧改项目，将大有帮助。

永庆坊有人当街晾衣服不同利益主体在此共融共生

广东省“三旧”改造协会有关负责人向南方日报记者介绍，在政府宏观调控下，部分项目可以选择政府引导、开发商参与的方式，由政府制定历史文化街区的保护措施、保护内容要求，在政府监督下，由开发商进行实施。

过去这几年，由永庆坊探索的“党委统领、政府主导、企业承办、社会参与”这一新模式，取得了明显的成功，也受到了各界的关注。这些年一直在深度参与这个项目规划设计的王世福教授向记者坦承，虽然从专业的角度，部分项目的设计和实施可能还存在许多可讨论的空间，但永庆坊能够把一个本来已经残旧破败和淡出公众视野历史文化空间，重新拉回到社会关注的焦点，把这么多传统和现代的元素在这里共融共生，同时引入新的产业，让老旧城区焕发出新的活力，成为年轻人的打卡地，这本身就非常难得。

微改造，考验的是一座城市规划建设的精细化程度。王世福认为，企业接手这样的项目，即使在人才、时间和金钱上没问题，也可能在其他方面遭遇许多障碍。首先，现有法律法规和政策对历史建筑保护和修复潜在的障碍非常多，政府、企业和专家都认为好的操作方式，往往法律、规范和政策不允许这样做;其次，改造不仅意味着要改变现有空间环境和生活方式，而且很可能要重组现有的资源和利益格局，对项目必然会出现支持、反对和观望三种不同态度的人群，这些人群背后都有着不同的利益诉求，如何找到一种科学合理并为大家所认同的利益协调方式，非常困难。最后，在实施过程中，企业除了要面对立项报批、拆迁安置、规划调整、施工许可等难题，还可能遇到其它一些矛盾和问题。

永庆坊项目的成功实施，也让不同的利益主体看到了一种新的可能。随着一期项目的改造完成和正式开放，部分原来持怀疑观望或反对态度的原住民或业主，开始与企业讨论合作，企业也认识到积极与私房业主沟通协调的重要性。

在王世福看来，“绣花式”微改造是一种妥协，更是一种智慧，要求改造者要用更多的时间、金钱和智力投入去换取各方的利益协调，最终达到不同利益主体的共赢。随着永庆坊二期项目的深入推进，面对的私人业主会更多。

有人说永庆坊还有未搬迁的人当街晾衣服，有点大煞风景。而在王世福看来“这就是永庆坊最接地气的地方，也是广州最有活力的状态。说明我们承认彼此的差异性，用一种尊重和包容的心态去实现不同利益主体的共融共生。所有人的改变，都发生在渐进的过程中，老旧城区更新提升逐渐释放的增量收益，如果有更加合理的分配、合作机制，就会有更多的人受益，随之就会出现更多的社会认同，这才是微改造真正的共享共赢目标。”

在马向明看来，城市更新不仅是旧建筑、旧设备的翻新，更是采用保护、整治、重建、开发利用等不同更新方式，实现城市由传统的物质更新走向融合社会、文化、经济和物质空间为一体的全面复兴和综合更新。

南方日报记者 冯善书 蔡华锋