杜绝商改住 高一轩委员建议北京商办用地转型长租、养老公寓

资料图片：北京市政协委员、京投发展股份有限公司总裁高一轩做客人民网直播间。（伍振国/摄）

人民网北京1月24日电(记者孙红丽) 来自市场研究机构的数据显示， 2017年北京商办市场的供应套数大幅增加，但成交套数却大幅下滑，商办产品的库存量也达到了近几年来的最高位。

针对这一问题，在今年的北京“两会”中，北京市政协委员、京投发展股份有限公司总裁高一轩提交了一份《关于引导部分新增和存量商办用地发展长租公寓和养老公寓》的提案。

高一轩在委员提案中建议，对部分商办存量用地和新增商办用地，进行符合市场需求的功能引导，定向发展长租公寓和租赁型养老公寓。

高一轩说，转型长租、养老公寓既让一部分确实不适合开发商办类物业的商办用地获得转型机会，也使这些商办用地的持有企业获得了出路，客观上杜绝了商改住等错误的解套方式。

部分商办用地存在开发困境

2017年3月26日，北京市住建委等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人。之后，商办市场开始“冰冻”。

高一轩表示，在市场实践中，有些商办用地的规划、审批和供给在实际市场供需中存在不平衡，不充分的情况。有些商办用地的规划体量大大超出了所在区域的商办需求，一些规划中的业态也不符合在电商新零售时代对于体验式商业物业的质量标准，客观上造成了已建成运营的商办物业经营困难或难于销售，未开工的商办用地大量处于闲置状态。

“在特定时期，开发商甚至采用商改住的错误方式来消化商办用地的库存。”高一轩强调。

据高一轩介绍， 以北京市2016年的商业办公市场为例，写字楼产品新增供应约为146万平方米;这其中，大约有60万平方米的产品因为难于销售被企业被动的自己持有，没有发挥实际的供给作用，剩余的86万平方米中，有相当数量的商业办公物业被以公寓等其他产品形式实现了对外销售。

统计数据同时表明，目前北京市的存量商办用地，也处于一个较高水平：北京在过去十余年间，合计出让1700余宗招拍挂土地，剔除工业用地之外，大约供应了商办类用地7000万平方米(按容积率折算)。而已经进入市场的物业实际成交面积大约4500万平方米，形成约2500万-3000万平方米的潜在库存，这其中相当比例的商办用地处于拿地未开工状态。

高一轩指出，近两年整个社会进入电子商务和物流交易时代后，客观上对实体商业的需求变小了，如果大量的商办土地全部打造成以酒店、写字楼和零售商业为代表的传统商业物业，不论在宏观层面还是在局部市场的供需层面，都缺乏有效的市场依托和实际需求。

据了解，为杜绝商改住这一现象，目前的商办产品规划审批环节采用一刀切式的面积控制方式。

高一轩认为， 在开发商承诺自持运营的前提下，丰富商办物业的运营产品业态，恢复其细分市场供应弹性，不仅可以盘活大量的存量资产，而且是解决商办市场发展不平衡、不充分的具体体现。

长租公寓和养老公寓存在巨大需求

国务院在《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

高一轩指出，去年国家对住房租赁企业的态度由“鼓励”变为“支持”， 长租公寓行业市场空间仍然巨大，未来行业整合的空间也极大。

另外，养老问题已经成为我们面临的最大的社会问题之一，养老产业也正在成为最具增长活力的综合性产业。

高一轩表示，在北京，一方面，庞大的城市流动人口有旺盛的基础租赁需求。另一方面，青年城市人口的租赁需求也在不断升级，传统的以个体业主为主体租赁市场即使经过专业企业的零星改造，仍然无法有效回应和满足他们的新型需求。而目前机构运营的长租公寓仅占整个长租公寓市场份额的3%。

而纵观中国养老产业的全局，养老地产的开发和涉及养老的物业建设与运营是相对较晚开展的领域，但随着中国人口结构的变化和中国整体物业市场的火爆，养老地产和养老物业已经成为未来中国物业发展中最具清晰市场潜力的板块。

因此，他建议规划国土和建设管理部门根据国家政策，出台鼓励符合条件，运营困难或处于闲置状态的商业办公用地转型发展长租公寓和养老公寓。同时，协调财政部门和银行、保险、证券等监督管理机构及市场主体，从金融、财政角度给予住房长租市场相关支持。

“存量用地满足了新的社会需求，尤其是满足了目前没有相关供应机制的长租公寓和养老公寓的广泛需求。在国家倡导租赁市场实现多主体供地的环境下，相当于把旧的存量用地变成了多主体供应的新的供地源，是一种有益的尝试。” 高一轩说。