如何平衡别墅业主与高层业主之间的利益诉求相关问题

70平方米地下室350万?中海地产被指虚假宣传

央企背书是很多人置业时的第一粒定心丸，中信墅·云邸的多位业主就表示是冲着中国海外发展有限公司(00688.HK，以下简称“中海地产”)的大央企名号而来。但该项目交房以后，令业主们头疼的问题不断出现。

中信墅·云邸(北京市住建委备案名称：“中信逸海园”)为中海地产2016年并购中信地产后从其手中接棒的项目，整个小区由多栋别墅和三栋高层组成。《中国经营报》记者了解到，目前别墅业主和高层业主正在为不同的诉求与开发商磋商。

据记者了解，开发商为兑现当初销售时对别墅业主许下的赠送庭院承诺，在竣工验收后，为别墅业主用铁栅栏围起了庭院，而这正是高层业主维权的起因。

“建了围栏后，我们几乎没有什么绿化了，小区绿化率肯定达不到合同约定的30%。 ”一位高层业主说。而别墅业主则在装修过程中发现开发商售房时承诺赠送的地下室，实则计算为套内面积。

别墅地下室与住宅同价销售

据了解，中海地产并购中信地产后，继续销售中信墅·云邸35号楼未售出的二期叠拼项目，包括8套下叠户型和8套上叠户型。

陈女士告诉本报记者，2016年11月她在中信墅·云邸认购了一套下叠别墅，到2017年10月收房前夕，做装修设计时发现室内住宅面积为220多平方米，与合同约定的290多平方米套内面积相差约70平方米。

北京市大兴区房地产测绘所出具的实测报告显示，地下室(戊类库房)70平方米全部计入销售面积。也就是说，陈女士所购房屋的地下室与地上住宅同价销售，按照合同价格每平方米49981.04元的价格，地下室总价达到约350万元。

陈女士告诉记者，当初中海地产置业顾问承诺赠送地下室，赠送庭院。“我花三百多万买了个地下室，太可笑了，这和买房时销售推销的口头描述、售楼书、以及认购书所约定的房屋所售面积为住宅的基本情况完全不符合。”

和陈女士一样购买了别墅的业主，仅因是上叠户型，位于下叠户型的北侧，地下室面积比下叠户型少一半左右，30平方米的销售总价为8万元，单价仅2600元/平方米左右。相较而言，陈女士的地下室约50000元/平方米的单价，售价相当于邻居的20倍。

大兴区住建委调查后发现中海地产与陈女士签订的认购书，非网签认购书，属于私下认购，且房屋用途内容和在住建委备案的不符，备案属性为住宅和戊类库房，但和陈女士签订的认购书显示房屋用途全部为“住宅”。大兴区住建委以此认定中海地产在认购过程中存在程序违法。

记者获得的中信地产销售该项目别墅产品时与业主签订的合同显示，在房屋平面示意图上明确标注了戊类库房位置，而中海地产与陈女士签订的预售合同中未做标注。“开发商故意隐瞒房屋真实情况，用戊类库房面积充当住宅面积，制造表面低价的假象，诱使购房人抢购签约。 ”陈女士说。

她要求开发商退还自己为地下室花费的350万元，称多次与中海地产方面协商，但对方表示只愿意补偿一点物业费。

记者就该项目销售细节相关问题联系中海地产采访，对方相关负责人以近期不方便安排为由婉拒。

高层被“侵占”的公共绿地

一边是别墅业主赠送地下室、赠送庭院的承诺，一边是高层业主要求共享公共绿地的诉求，中信墅·云邸近期可谓波折四起。

记者在中信墅·云邸小区内看到，开发商统一为每一户别墅业主用铁栅栏围起了庭院，兑现了对别墅业主许下的赠送庭院的承诺。部分业主已经在围栏内将绿地改变成了硬质铺装或建设了一些廊架等构筑物。

不过，多位高层业主表示，开发商侵占小区内公共绿地为别墅业主建立私家花园的行为坚决不能接受。

业主孙先生介绍称，开发商在竣工验收前，为了符合报规文件，满足规划验收标准，在小区别墅四周并没有建立围栏，表明是供小区全体业主活动的公共区域，在取得规划验收许可等相关文件后，才为所有别墅建立围栏，并容许默许扩建，成为现有小区现状。

据了解，高层业主已向大兴区规划委员会申请公示相关规划文件，而公示的文件中规划图明确表明小区别墅并未包含围栏信息，开发商在与业主谈判过程中也承认是其为别墅统一建立的围栏。

“我们也向开发商反映了公共绿地问题，要求部分拆除小院，清退恢复建设规划道路。虽然我们业主多次提出该如何解决违法违规侵犯我们权益的问题，但开发商答复是所有围栏不能拆。”多位业主告诉记者。

北京京润律师事务所律师张志同受访时表示，项目当初报批的时候，规划局、住建委通过的规划设计图、施工平面图上如果没有许可建设围栏，就属于违法建设。即使开发商对别墅业主做了赠送庭院的承诺，也应当拆除，开发商承担违约责任。“北京这边有好几个类似情况的项目，围栏最终都拆掉了。业主可以向行政机关举报，由行政机关下处罚决定后执法拆除。”

此外，业主们反映的问题还包括园林设计不合理、精装修质量缩水、未按照合同约定安装监控设施以及在选房期开发商宣传的“一梯一户”，实为二梯二户;宣传网站、宣传册及销售宣称的“法式对仗园林”，实际为道路被别墅围栏截断等一系列细节性问题。“令广大业主错误相信销售宣称的本小区品质肯定高于九号公馆等中海地产前期开发的项目，现在看到本小区现状实在失望，感到被欺骗了。”

就如何平衡别墅业主与高层业主之间的利益诉求相关问题，记者联系中海地产方面要求采访，客服部一位工作人员称，已将记者的采访需求反馈给相关部门，其称“有人会联系你”。但截至发稿，中海地产方面未有任何人就采访事宜与记者沟通。

并购中信后遗症?

3月8日，大兴区住建委在给一位业主的投诉答复中表示，因开发商与业主签订的认购书非网签版本，违反了北京市《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》之规定，对该项目做出限制网签的行政处理措施。

高层业主马先生告诉记者，他们在与开发商沟通过程中，对小区园林设计、道路硬化等细节性问题提出了一些改善意见，但开发商均未采纳;而别墅业主陈女士提出的退还地下室费用要求，也未得到满足。

双方业主不约而同将原因指向资金问题。“中海地产在接盘项目后，由于交房延期，向一期业主总计赔付了约8000万元违约金。”

中海地产在业内一直以“最会赚钱的房企”著称，是否存在业主所说8000万元资金赔付，后期中海地产为平衡项目利润、降低成本，导致中信墅·云邸出现各种问题，记者向中海地产方面求证，但未得到对方回复。

值得一提的是，2017年9月，中信墅·云邸取得的预售许可证信息显示，其住宅楼销售均价在62400元/平方米~85400元/平方米之间，2016年售价约为50000元/平方米，而2016年上半年，中信地产销售时该项目均价约为30000元/平方米。

据报道，中信地产管理层曾在2016年上半年业绩发布会上表示，其房地产业务当年上半年亏损47亿元;中海地产在2016年3月初即宣布以310亿元的价格，并购中信股份公司中信地产的全部股权，以及另一家子公司中信泰富在国内的住宅地产。数据显示，2016年中海地产毛利率与净利率均有所下滑。