中金公司：中国城镇家庭户户均拥有住房1.13套

日前，中金公司发布《数说中国存量住房》报告(以下简称《报告》)，基于第六次全国人口普查和2015年1%人口抽样等调查数据。报告认为，城镇住房未过剩，低质量住房比例高;20%城镇家庭无房，15%有两套以上房产。

《报告》数据显示，2017年末中国城镇住房存量达2.74亿套(不含集体户)，对应存量面积261亿平方米，家庭户户均拥有住房1.13套。其中，城区住房1.59亿套，对应面积145.9亿平方米，户均住房1.07套;镇区住房1.15亿套，对应面积115.4亿平方米，户均住房1.21套。基于此，中金认为，中国城镇范围住房总量基本合理，但城区仍略有不足。

值得注意的是，存量房中仍有较高比例的低质量住房。这不仅预示着大量的拆除、改建，也意味着巨大的潜在改善型需求。

《报告》指出，目前中国城镇家庭户住房自有化率80%，若包含集体户则为75%。在全部城镇家庭户中，20%的城镇家庭没有自有住房，65%的家庭有一套房，15%的家庭拥有两套及以上的住房，户均拥有3.2套。

从住房实际使用情况来看，仅有一套房的家庭几乎全部自住。拥有两套及以上住房的家庭自住1套、出租1套、闲置1.2套。20%的无房户全部租房，其中一半单独租住、一半为合租。

另外，在过去十年中，由于城镇化进程快于住房净新增速度，家庭户户均拥有住房套数呈下降趋势。《报告》数据显示，2010年普查时，城镇家庭户均拥有住房套数为1.16，城区为1.09;而2017年末，这两个数据分别下降至1.13和1.07。

根据《报告》，2017年末，中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%，其中城区分别为14.7%和9.7%。尽管广义空置率看似偏高，但真正可比口径的狭义空置率处于合理区间，其中城区狭义空置率低于美国、日本等成熟市场水平。值得注意的是，中国城镇空置率在过去十年中呈现下降趋势。

同时，《报告》显示，2017年末，违规的无证房屋(包含小产权房和违建房屋)存量面积31亿平方米，占城镇存量住房的12%。若扣除此类无证房屋，实际拥有产权的住房可能会出现短缺。

中金认为，正因为住房总量并不过剩、质量亟待提升、拥有多套房的家庭只是少数、空置率实际上并不高，在过去这些年，房价才会一直上涨，这在本质上是供需矛盾的结果。