利率新政出台 楼市难沾光

8月17日，央行发布重磅消息，决定改革完善市场报价利率(LPR)形成机制来深化利率市场化改革，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本。此次改革的几大要点包括：报价频率、报价方式、期限品种、报价行数量、新LPR在贷款定价中的应用，以及新LPR应用情况纳入宏观审慎评估体系(MPA)考核。业内专家表示，新LPR形成机制推出后，一定程度上会引导贷款利率下行。

贷款利率要下降了，市场非常关心的房地产能沾上光吗?房价会否跟着热一波?其实在“房住不炒”的形势下，这有点多虑，金融监管部门其实早就给房地产融资设置了“隔离墙”。

房地产融资不光是贷款利率的问题，而是能不能贷和贷多少的问题。房地产融资分为开发端融资和销售端融资。开发端融资就是房地产商的开发贷和土地储备贷款，在“房住不炒”总基调下，商业银行开始调整授信政策，收缩开发性贷款等涉房业务。

央行此前表示，各类银行要转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放。其中，在开发性贷款方面，加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。银保监会此前也重点核查银行表内和表外融资有无违规流入房地产，并收紧房地产企业表外融资渠道。

在政策紧箍咒下，房地产开发融资早就踩了一脚刹车。据央行数据，截至2019年二季度末，房地产开发贷款余额11.04万亿元，同比增长14.6%，增速比上季末低4.3个百分点。随着监管进一步趋紧。今年三四季度的开发贷款增速数据有望继续下行。在筹资难度提升的情况下，开发商势必要加快销售回笼资金，对于一些资金链紧张的中小房企来说，降价促销可能是不得不采取的措施。

在销售融资端，也就是个人房贷，随着贷款融资利率根据LPR变动，个人房贷利息会否便宜也要打个问号。

业内专家表示，当前，居民房贷大多属于长期限贷款，应采用5年期以上的LPR利率为基准。1年期LPR利率可能会更为市场化，而5年期以上LPR利率或仍会有所指导，再配合对房地产企业融资的管理，利率未必下行，房贷也未必容易获得。

目前，在商业银行发放的三大类贷款中，票据利率平均是3.64%，而居民房贷平均利率是5.53%，代表企业贷款成本的一般贷款利率为5.94%。当前，企业的贷款成本是最高的，即便居民房贷利率上浮20%，也要比实体贷款利率低。一旦长期贷款利率也市场化，个人房贷利率会不会上升还要打个问号。