多地放开海岛使用权出让 当“岛主”代价有多高？

《广东省自然资源厅关于无居民海岛使用权市场化出让办法(试行)》近日公布，明确广东无居民海岛使用权可通过招标、拍卖或挂牌方式市场化出让，并将于5月10日起实施，这让海岛“买卖”的话题再度升温。

“岛主”可领不动产权属证书

根据《办法》，要晋升“岛主”流程不少，也并不意味着可以在岛上随意进行建设。

《办法》规定，旅游娱乐、交通运输、工业仓储、渔业等经营性用岛，应当通过市场化方式出让无居民海岛使用权。县级自然资源主管部门将负责组织开展无居民海岛出让前期工作，并编制出让方案和无居民海岛使用权价值评估报告。其中，出让方案包括开发控制性指标和利用要求、生态保护、自然岸线保护与整治修复要求等。

省级自然资源主管部门将负责审核、审批无居民海岛使用权市场化出让方案、具体组织实施无居民海岛使用权市场化出让活动，受省人民政府委托，办理用岛批复手续;广州、深圳市则继续行使省级无居民海岛使用审批权限。

在经历申请人提交开发利用方案和项目论证报告、材料审核和组织实施市场化出让活动、办理用岛批复手续等一系列具体流程后，无居民海岛使用权人可按照不动产统一登记的有关规定，向海岛所在地的县级以上不动产登记机构申请办理无居民海岛使用权登记，领取不动产权属证书。

国内26个海岛被“买下”

除了广东省，山东、海南、浙江都曾发布针对本省的无居民海岛市场化出让方案。

据公开数据，2011年至2017年，共有26个无居民海岛拿到了不动产登记证，其中25个是以审批出让的方式出让，1个是以招拍挂的方式出让。这些无居民海岛的用途主要为旅游娱乐、交通运输、仓储等，其中旅游娱乐所占比重最大。

20多年投入38亿元，换来年收入12亿元——旅游业界格外推崇的蜈支洲岛，已经成为我国无居民海岛开发的成功样本。在当地政府没有投入大量资源的情况下，依靠外来的社会资本，蜈支洲岛从一个荒凉的无人小岛变成了一个5A级旅游胜地。

海岛旅游很诱人，但开发海岛、吸引游客却不是一件容易的事。

2011年11月11日，我国第一个公开拍卖的无居民海岛——浙江大羊屿岛以2000万元的价格被宁波一家企业购得50年使用权。这是国家海洋局公布的首批176个可开发无居民海岛中首个公开出让使用权的无人岛，定位为“游艇业为主的高端休闲度假岛”。但这座海岛拖了近3年才动工开发，计划投资金额为5亿元，但目前仍未能完成初步施工。

“在海岛上做基础设施建设很难，潮汐、台风等都会随时中断工程，运输砂石、通水电、建码头等施工成本比陆地上高三到五倍。”一位从事海岛开发的知情人士透露。

初期投资巨大、生态环境敏感、建设难度大、收回投资周期长……如果没有足够的资金和供应商支持，海岛旅游的生意难以为继。在国内多省，“岛主”最长只能当50年，这期间能否收回投资还是个未知数。

国外海岛成国人新“领地”

目前，国内尚无继浙江大羊屿岛之后的海岛拍卖第二例。不过在阿里拍卖、京东拍卖等平台，国外的海岛近年来成为最热门的拍品之一，不乏成交案例。

在阿里拍卖上搜索，可以发现今年共有5个岛屿参与了竞拍，分别位于温哥华、苏格兰和斐济，其中斐济第二大岛“海洋之心”在3月3日以500万元成交。

买个海岛只需要500万元?其实并非如此。

记者了解到，“海洋之心”无任何配套，买家购买的只是89年的租赁使用权。租赁成本每个月2000美元，租期89年，租金共213.6万美元。另外，额外支付的费用还包括实地考察保证金10000美元、律师费10000美元、过户税40000美元、注册当地公司费用12000美元，交割时还要支付佣金6%。如果按照6.73的美元对人民币汇率计算，想要在“海洋之心”当89年岛主，最低的花费是2009万元人民币左右。若要开发为度假岛，所需费用更是难以估算。

随着国人逐渐富裕，海外房产甚至是岛屿成了消费投资的新选择。送拍机构龙腾公司工作人员介绍，购买海岛可以作为移民的一个条件，因此询问相关问题的竞拍者非常多。

拍卖专家提醒，竞拍海岛后如果用作私人岛屿还算简单，但“岛主”如果想做旅游开发就非常复杂，法律风险、权属、当地的投资税收政策等问题都需要关注。(潘福达)