专家预计今年房地产市场分化显著 租赁市场前景向好

北京晨报记者 史春阳/摄

各地房地产市场分化显著

2017年，我国楼市经历了限购、限贷、限价、限商、限售等一系列调控洗礼，逐渐回归平稳。进入2018年，我国房地产市场走势如何?不同城市房地产市场经过分类调控将会有什么变化?让我们听一听业内专家的分析。

调控政策影响市场

据亚豪机构统计数据显示，截至去年12月26日，2017年北京商品住宅市场仅有118个项目入市，同比减少162个，月均入市量仅不到10个项目。

亚豪机构市场总监郭毅认为，北京土地供应的下滑，对商品住宅供应规模的萎缩造成直接影响。2015年和2016年两年时间，北京仅出让65宗住宅用地，甚至比2013年一年的土地交易量还要低，因此令2016年和2017年的商品住宅市场面临“无米下炊”的局面。

“自“3·17”新政开始的新一轮宏观调控，从限购、限贷、限价等方面入手，严厉打击投资需求，北京二手房价的率先下跌让部分对价格极为敏感的刚需客群陷入观望，所以北京二手住宅市场和新建商品住宅市场成交量均出现冷清局面。”郭毅说。

在新一轮楼市调控之中，全国不同城市的房地产市场也出现了分化。中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，“2017年，重点城市在严厉政策管控下，房地产市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，一线城市降温最为显著。三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，房地产市场所有回暖。”

2018年全国市场分化显著

对于2018年的全国房地产市场走势，黄瑜分析说，“根据‘中国房地产业中长期发展动态模型’测算，2018年全国房地产市场将呈现‘成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长’的特点。

“本轮调控周期将会持续较长时间，预计2018年市场下行。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调。其中一线销售面积将保持平稳;二线城市销售面积或将出现较为显著的下降;三四线城市在基本完成去库存后，也将随着二线城市之后面临市场下行的压力。价格受到销售回落影响，预计全年保持平稳。”黄瑜强调说。

链家研究院院长杨现领表示，“一线城市的成交量可能会有所上升，原因在于调控后需求被明显压制，市场成交量明显低于正常水平。预计随着调控效果的消化和前期累积需求增多，市场会小幅回暖，房价总体将保持平稳。二线城市内部继续分化，2017年政策环境相对宽松的二线城市，还有调控政策虽严厉但‘补涨’的城市，表现较好，但是近两个月的数据显示，这些城市楼市也开始出现回调，预计2018年成交量将会减少、价格涨幅收窄或者回调;2017年政策严厉的二线城市在调控后，市场出现大幅降温，预计2018年成交量将在低位小幅反弹，价格以平稳为主。三四线城市在2018年将会迎来量价的回调。”

住房租赁市场前景向好

2017年，住房租赁市场受到社会各界空前关注，各级政府先后出台多个政策，从多角度发文支持住房租赁市场发展。来自中国指数研究院统计数据显示，2016年我国住房租赁市场规模达到1.38万亿，至2020年预计可达近2万亿元。

“2017年，在‘购租并举’、‘租购同权’等一系列红利政策的刺激下，住房租赁市场崛起。”杨现领分析说，解决有房换租家庭、无房整租家庭、年轻白领、低收入人群、农民工5类人群不同的租住需求，为他们提供以可支付为核心的配套资源及服务，是租赁行业需要首先考虑的突破口。但每个类型的城市突破的方式并不一样。比如说一线城市，以上几类住房需求都没有得到很好的满足，需要增量的盘活，也需要增量的开发。而三四线城市则不太需要床位产品，也不太需要合租产品，只需要高端的、整租产品，在核心地段。所以三四线城市要做租赁，一定要在中心地段最好的位置，提供最好的配置、最好的服务。”

在中国指数研究院常务副院长黄瑜看来，人口的流动对住房租赁市场的发展乃至城市房地产市场的发展均至关重要。近年来，随着新型城镇化的推进，大量农业人口转移到中小城镇中落户定居，然而这些城镇不能提供足够的就业机会，更多的就业机会仍集中在特大城市及周边的城市群内，未来仍将有大量人口向城市群内移动。若大城市及周边城市群能够提供相应的住房租赁保护机制及一定的教育、医疗配套，这些城市的住房租赁市场才能持续健康发展。

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部分热点城市

新建商品住宅价格回落

11个城市新建商品住宅

价格同比下降

据国家统计局发布2017年11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，2017年11月份，“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果继续显现，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳。

其中，有7个城市新建商品住宅价格下降，环比降幅在0.1至0.3个百分点之间;北京、上海、郑州和武汉4个城市环比持平。有11个城市新建商品住宅价格下降，同比降幅在0.2至3.2个百分点之间，说明这些城市新建商品住宅价格已低于去年同期水平。

一线城市

房价环比下降

在国家统计局发布2017年11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据中，2017年11月，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和0.2%。

二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。

三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点。

一线和三线城市

房价同比涨幅继续回落

从国家统计局发布2017年11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据看出，2017年11月，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续14个月回落，11月份比10月份分别回落0.3和0.2个百分点。

二线城市新建商品住宅价格同比涨幅比上月略微扩大0.1个百分点，二手住宅价格同比涨幅与上月相同。

三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续4个月回落，11月份比10月份分别回落0.3和0.2个百分点。