房地产市场逐渐从增量时代进入存量时代

房企加速抢滩长租公寓市场三大压力或致面粉与面包价格倒挂

随着房地产市场逐渐从增量时代进入存量时代，政策的保驾护航使得住房租赁市场获得前所未有的大发展。作为行业新兴的细分市场，这片蓝海更是成为房企竞相争夺的战场。此前已有万科、保利、碧桂园等百强房企纷纷布局长租公寓，今年以来仍有多家房企宣布进军“长租公寓”战略计划。

安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，近几年，国内长租公寓一直处在爆发性发展阶段，但同时也不可避免带来一系列问题，如市场准入标准不够完善、企业运营能力良莠不齐以及服务品质难以保障等痛点，导致部分企业折戟沉沙。总的来看，虽然目前我国长租公寓市场看似非常热闹，但其实只是迈出了第一步。后续，长租公寓在市场占有率方面还有极大提升空间，并且支持长租公寓的政策、法规、金融、税收优惠等还未出台。除此之外，如何破解房企投入长租公寓可能面临的盈利模式难题，也是不可回避的问题。

2017年我国租赁市场租金规模已达1.3万亿元。随着住房租赁市场发展进入快车道，预计到2025年租金GMV(租赁总收入价值)将接近3万亿元人民币，租赁人口达2.3亿。由此便可以解释，缘何房企加速抢滩长租公寓市场。

值得注意的是，尽管长租公寓市场未来潜力巨大，但该市场目前仍处于前期投入期。所以对于运营企业来说，压力同样不小。

恒大研究院副院长夏磊在接受《证券日报》记者采访时指出，租赁住房运营机构将面临三方面的经营压力：一是供给过剩，带来的空置率压力。二是市场竞争激烈、抢占份额带来的租金过低压力。三是在激进扩展期囤积的房源，底租可能过高，面粉与面包价格倒挂压力。此外，从外部性上看，一家机构的经营风险也会传染给竞争对手。如果采取激进的房源获取方式，必然会推升全市场“二房东”模式的底租价格，进而将自身运营风险传染给同业机构。

对此，张波建议，长租公寓市场未来除了在政策上继续获得支持外，还需要相关运营企业积极探索多样化的盈利模式，如建立以公寓社区为基础的社交平台等。只有从多渠道发展，企业才能走得更加长远。