房地产融资渠道紧缩 中小企业资金风险增加

2018年楼市正在面临资金紧绷的挑战。在整个行业集中度进一步提升、大型房企纷纷加大拿地布局冲刺规模的同时，不少中小房企正在面对融资环境紧缩、现金流紧张的困境。由于受行业调控政策影响，不少房企的销售回款较去年同期减少，加上拿地开发投资较去年同期增加，导致现金流减少。

从相关数据披露可见，龙头房企负债规模已经逼近万亿元，部分中小房企杠杆率也非常惊人。分析人士表示，部分中小房企为了规模扩张，2016年拿了很多高价地，发行了大量公司债，有些公司债将在今年进入还款期，高价地又受到限价政策限制，难以入市销售，资金成本上涨，负债率持续走高。

据统计数据显示，按照申银万国行业分类，截至4月10日，已披露年报业绩的63家上市房企负债合计超过3万亿元，同比增长幅度达34%。其中18家资产负债率超过80%红线，占比超过29%。

负债率增长的同时，是政策环境的进一步收紧。今年以来，中央多次释放严控资金违规流入房地产行业的信号。1月13日，银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》，整治重点包括发放首付不合规的个人住房贷款;以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利;综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。

1月25日至26日，中国银监会举行的2018年全国银行业监督管理工作会议中也提出，今年将继续防控金融风险，将在降低企业负债率，严格控制高负债企业融资的同时，控制居民杠杆率的过快增长，继续遏制房地产泡沫化。在多个监管部门共同推进去通道、去杠杆的背景下，2018年开年，面对资金链压力，房企纷纷拓宽融资渠道，多家房企寻求海外融资渠道。

标准普尔认为，今年中国主要开发商有望保持其已改善的杠杆率，但杠杆率不大可能继续大幅下降，特别是在更长期而言，原因在于土地成本更高的项目将逐渐影响并降低利润率。此外，多数开发商仍然有激进的规模扩张计划，这将限制降低杠杆率的可能性。

在行业整体改善的背景下，标普认为开发商的信用状况和杠杆率趋势的差异正在扩大。众多开发商仍通过购地及小型并购实现增长。扩张计划执行较差、购地及销售执行不均衡、合同销售额业绩滞后的开发商杠杆水平更高。2017年房地产行业的流动性总体稳定，平均现金对短期债务的覆盖率保持为约1.6倍，但随着大笔债务将于2018年和2019年到期，标普仍然认为再融资风险在加剧。(记者 李广军)