瞭望 | 房地产税改革，还需突破四个阻力区

关于不动产统一登记工作，国土资源部已明文向地方政府明确了两个时间节点：一是在2016年底前，要基本实现停发旧证，改发不动产产权证;二是到2017年底前，不动产统一登记技术平台必须基本覆盖全国所有市县。从《瞭望》新闻周刊记者多地采访了解到的情况看，不动产登记技术平台已经在全国推广落地，很多地方甚至覆盖到了乡镇。

关于我国正在推进的房地产税改革制度安排，今年两会期间，史耀斌作了详细阐述，“我国将从国情出发来设计房地产税制度。比如，合并整合一些相关税种，合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等等。以使设计的房地产税制度能够更加合理、更加公平。”

将带来多重正面效应

采访中，多位相关研究者以及业内人士的共识是，推进房地产税改革，将有助于“房住不炒”，促进房地产市场健康平稳发展，抑制炒房投机行为，调节收入促进社会公平。同时，对于实现租购并举的重大改革也将起到直接促进作用。

一是房地产税是“挤泡沫”的最快捷办法。

住建部原副部长仇保兴认为，房地产税“挤泡沫”最快捷、最安全，打击的不是刚需，而是投机和过度投资。与此同时，我国城市房产空置率较高。这种空置的楼盘也是一种库存，会造成社会财富浪费。房地产税可以专项精准打击投机、囤房的投机者。

二是房地产税将使市场更加平稳。

财政部原财科所所长贾康表示，房地产税是长效机制，将使得房地产交易更理性、更稳定。“不是说这一个税种会使房地产价格降低，而是房地产税推出一段时间后，会表现为大家调整自己的预期，经济行为更理性、市场更平稳。”

三是房地产税是替代土地财政的重要手段。

“用房地产税代替土地财政，可以帮助地方政府平稳摆脱对土地财政的依赖。”我爱我家房产公司副总裁胡景晖为《瞭望》新闻周刊记者举例某直辖市说：该市有800万套已经发证住宅，假如只对其中400万套征税，以500万元每套的市场评估价计算，哪怕明显低于国外的1%税率标准，一年也可以收取2000亿元税收。与此同时，交易环节税收将大幅减免，市场流通大增，将促进大量交易行为，实际交易税收总量反而可能会增长。两者相加，完全可以替代土地财政。

四是房地产税有助于形成“租购并举”新格局。

365地产家居网总经理胡光辉为本刊记者分析，房地产税开征有助于调节市场预期，减少年轻人因为担心房价暴涨而大量提前购房的行为，形成市场购买力合理释放、房价平稳的良性循环。“年轻人租房将更加普遍，形成稳定的长租市场。”

五是可以理顺完善我国产权保护法律体系。

采访中，中国社科院经济研究所房地产金融研究中心主任汪利娜说，依据我国物权法相关条例，公民购买房产就有了由房产所有权和土地使用权构成的财产，以两权为抵押就可获得银行信贷，享有由此派生出的抵押权，都可从土地增值中获得资产增值收益。这些都是私人财产的基本特征，将进一步强化房地产私人财产的属性，也是开征房地产税的合理依据。

合理整合现有涉房税收

调研中，《瞭望》新闻周刊记者发现，房地产税尽管有多种好处，但在我国现实国情下，如何做到制度设计于法有据、整合税费合情合理，依然有许多值得研究之处。业内专家认为，目前，我国房地产项目开发需要缴纳20多种税费，购房者需要缴纳10多种税费，其中许多税费与国外房地产税征收名目相同。

在房地产项目开发建设过程中，需要缴纳10多种税：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加税、企业所得税、土地增值税、印花税、契税、房产税和土地使用税、耕地占用税等。其中，主要是5.5%的营业税、25%的所得税和土地增值税。

此外，还征收了与城市建设相关多种税费。比如，市政费、电力设施费、天然气管道费、通信设备费、自来水管道费、教育设施建设费、园林绿化费、地下管网建设费、人防设施建设费、海绵城市建设费等。“我国征收的这些税费，在国外有好几种已经包含在房产税当中。”胡光辉表示。

在购买住房的交易和持有环节，也要缴纳多种税费。比如，契税、个人所得税、营业税、物业维修基金、有线电视初装费、天然气安装费、暖气初装费、印花税、登记抵押费、公摊费、物业费等。二手房交易中，购房不足2年的要按交易全额缴纳5.6%的营业税，还要按成交价格减去房屋原值和相关税费后的余额，缴纳20%的个人所得税、2.4%的中介服务费。对于非唯一住房，需要缴纳1%的个税和1%——3%的契税，即便是“满五唯一”住房，交易税费也达到总价的5%左右。

在美国居住多年的南京市民朱先生向本刊记者表示，现在国内改善换房的交易成本较高，卖掉小房子，再买一套大房子，就要缴纳几十万元的税费，基本上“吞食”掉了一套房子几年的增值收益。“国外只对售房后18个月内未购置新房的净收入，开征资本利得税。国内是买和卖都收税，这就限制了改善需求，不太合理。”

改革尚需破解四个阻力区

业内人士、专家和普通购房者都向《瞭望》新闻周刊记者表示，我国大多数老百姓拥有的住房都用来自住，属于满足基本需求，我国房地产税改革应考虑国情差异、发展阶段不同与居民收入水平差距。因此，目前征收房地产税需要突破四个阻力区。

一是要有切合国情的税收减免。

根据住建部统计数据，我国购房者中首次置业的刚性需求人群多年来始终占大多数，购买二套房改善型需求者居次。胡光辉建议征收房地产税时减除土地价格。“我国房价中有一大半是土地的价值，市中心300万元的住宅，可能200万元是地价。”据其介绍，在房地产税收制度完善的国家和地区，比如美国和中国香港地区，其房产持有税都有相应扣除。美国首套房购买者可以享有减免个人所得税的待遇。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉也介绍说，美国、日本等发达国家，除扣除项以外，实际税基还要在房屋评估值的基础上再打4——6折，还会限制税率和用途，房价涨了还要降低税率，确保税负不超过收入的3%——4%。而且，首套房、低收入者、孤寡人群都有很大减免。

二是要做到征税对象公平。

我国大城市周边小产权房比较普遍、数量较多。小产权房未缴纳任何税费，却享受城市基础设施投入和各项事业发展带来的红利，获得了相当可观的经营性收益。如果只针对购买了合法商品住宅的居民征收房地产税，显然不公平。

此外，我国带有福利性质的住宅体量巨大，是否征收?如何征收?都应该有理有据。专家表示，我国住宅有央产、单位产权和私有产权房，还有房改房、商品房、经济适用房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等很多种。如果征税界定不清，反而可能会加大不公。

三是房产价值评估要做到合理。

专家表示，我国各类住宅小区按照产权、品质、位置、物业服务、学区等不同，价格相差很大。除了房屋形成原因和成本的不同，以及是否缴纳土地出让金和各种税费造成的价值评估障碍，还有公共配套不同带来的差异。

比如，学区房的房屋质量可能很差，但交易价格很高。对于原住户而言，其收入大多并不高，居住面积狭小。如果基于换房而需缴纳高昂房地产税，对原住户可能是沉重负担。此外，一个小区里楼层朝向不同的同户型住宅，可能价格差异较大。但目前普遍缺乏专业化房产评估公司，真实市场交易价格与评估价之间差距很大。

四是我国房产信息不充分和不完整的问题仍然突出。

房地产信息管理部门人士介绍，有的家庭居住了十多年的住房仍未能取得合法的产权证明;有的经租房和原有私产因各种原因而失去了产权证明;有的人为免交契税而长期不去办理登记;以企业名义购买但个人享用，还有代持的和无名却实际占有等等情况。如何准确全面获取房屋信息，仍然是一项长期艰巨的任务。(记者邓华宁)