改造工业遗存700多万平方米 北京老旧厂房里的“文创梦”

刘冰清把想法变成了现实，在郎园改造中设计了一个有高耸天棚的联合办公空间。进入被绿植、画作、有设计感的家具环绕的办公空间，很难不被这里迸发的活力打动。

在一株巨大的室内玉兰树下，有人约着客户边喝咖啡边聊天;陈设着艺术品的画廊会议室里，有创业公司的团队在开会;绿植墙周边的小木屋里，有人在专心致志地工作;大壁炉边的客厅沙发上，有人抽空打个盹儿……

刘冰清说：“与其说这里是联合办公空间，不如说是创意家俱乐部，这是一片有营养的土壤，各种可能都会发生。”

“文化企业和机构为什么会喜欢老旧厂房?”有人曾问过赵春燕。

“老旧厂房空间开阔，布局规整，又接地气又便宜，太符合创意类文化机构的格调、品质和需求了!”赵春燕回答。

由老旧厂房改造而来的文创园，正受到越来越多企业的青睐。在三元食品乳品一厂打造的E9区创业工场，引来的不仅有“金凤凰”，还有“独角兽”。

由数个不锈钢乳品罐构成的颇具设计感的大型装置后面，隐藏着一个员工达数千人的企业办公空间。“集奥聚合公司是我们引进的首家‘独角兽’企业，它是一家第三方数据整合场景化应用平台和人工智能解决方案提供商。”园区负责人朱超英介绍。

作为一个新改造的文创园，之所以能够吸引“独角兽”企业加入，在朱超英看来，主要是由于E9区独特的运营模式。“我们的运营模式像一部智能手机，物理空间是承载优质项目和‘独角兽’企业的硬件，全景式企业服务则是操作系统，企业在我们搭建的产业生态中可以分享产业资源，获得加速成长。”

在传统的“二房东思维”仍颇有市场的文创园区领域，王雷坚定地选择了一条不以租金为衡量标准的准入机制，打造了若干个主题性、专业化的文创园区，聚集了一大批优秀的文化项目和优质的文创企业。“77文创”引进的北京剧目排练中心，就是以政府购买服务的方式建立的公益性排练服务平台，开放两年多来，已经接待了336家文艺表演团体的454个剧目。

前身为北京大华无线电仪器厂的768创意产业园，同样注重打造产业生态，租金从来不是第一考量标准。成立之初，管委会曾拒绝了不少业态不相符的企业。为了等设计业龙头企业进驻，园区内一座近8000平方米的厂房空了1年多。目前，园区近100家企业中，“互联网+”类企业占比超过40%。

“立足资源禀赋，走差异化发展道路”

与众多从大体量的老旧厂房改造而来的大型文创园不同，海淀区田村路上的微型园区是个独特的存在。

“我们街道上规模大且可利用的老旧厂房并不多，但各类零散闲置的厂房不少。虽说这些空间建不成文创园，但在城市有机更新中把这些分散在不同区域的‘低小散’资源梳理利用好，可以发挥其灵活性和数量上的优势，就近满足群众的文化需求。”田村路街道党工委书记冯志明说。

田村路街道将小散地块用于建设“微型花园”，对稍微有些规模的地块则建设居民文化广场，对社区空置小型房产则引导其开设便民服务空间。比如，田村路93号原有200余栋违章建筑，拆违后建成了足球大联盟训练基地。为方便居民，街道还专门设计了手绘版的《便民地图》和《文化地图》。

近期，田村路街道还将一个建于上世纪80年代的废弃自行车棚改造成了“阜四文化小院”，内设悦读馆、国学馆、棋艺馆、议事馆、康复馆、儿童馆、友邻馆和展览馆，是一个集学习阅读、休闲娱乐、沟通交流、邻里互助于一体的多功能社区公益文化空间。

当不少资产管理者热衷于讨论“怎么把房子出租好”时，郎园从2014年就开始布局文化内容，目前已入驻果壳网、得到等企业50多家，能够提供就业岗位4000多个，以文化、创意、IT、设计类高端人才为主。

在北京市朝阳区，像郎园一样的文创园有40余家，从数量和质量上都走在了全市前列。朝阳区委宣传部副部长、国家文化产业创新实验区管委会主任丰春秋介绍说，目前朝阳区已经初步探索出工业遗存转型的4种模式——艺术家自发聚集发展、政府提供管理服务的“798模式”;产权方与专业机构联手打造的“751模式”;政府投资建设并运营管理的“朝阳规划艺术馆模式”;在政府引导下，由国有企业组建新的运营团队进行整体改扩建的“莱锦创意产业园模式”。

除去这4种主要的发展模式，每家文创园也都有自己的特点。王雷说：“我们的特点是‘文创园区平台+文创产业运营+文创产业投资’，其中出租收益占70%，合作项目和自营项目占比达到30%。这种依托无形资产增值的模式，为园区可持续发展提供了源源不断的动力。”

同样，E9区创新工场与入驻企业也不是简单的房屋租赁关系，除了获得静态租金收益外，也分享因联合项目创新与股权投资获得的动态收益。

在王雷看来，利用老旧厂房改造而来的文创园区是一种文创产品。“文创园区不仅是文创产业发展的物理空间和办公空间，同时还应承载北京文化传承、建筑历史记忆、公共文化服务等多元化的功能，对于核心区的文创园区，还应紧密结合北京历史文化名城风貌保护的整体要求，彰显古都风貌。”

“产业要做大做强，就要有适合其生长的土壤。全市各区在老旧厂房转型中要分析区域优势，立足资源禀赋，走差异化发展道路。”北京市委常委、宣传部长杜飞进表示。

“既要打通政策‘最初一公里’，更要落实政策‘最后一公里’”

今年4月4日，在北京市委宣传部、市文资办、市文促中心等多部门召开的新闻发布会上，《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》正式发布。

“从纵向来看，它是国内第一部明确利用老旧厂房发展文化创意产业的指导性文件;从横向来看，它在国内各省市保护利用老旧厂房的相关政策中，最为具体明晰。”范周说。

《意见》的出台，既是为优化文创企业营商环境，也反映出老旧厂房在保护利用开发过程中存在一些深层次问题。只有这些棘手问题得到解决，文创园的发展才能迎来真正的春天。

记者了解到，从目前文创园的实践来看，现有政策以方向性为主，细则条款少，还未形成系统的政策体系。

除此之外，虽有土地可划拨、协议出让的政策条款，但涉及资金量大，实施较为困难。尤其是用地性质不变，导致项目立项、消防审批、施工许可、工商注册等以土地为前置的各项审批难以顺利进行。

范周也表示，土地性质的变更是文创项目引进和项目注册的主要障碍。“土地性质不变更，后续改造中的一系列手续便难以进行，基础设施的费用标准也相差甚大，这正是绝大部分文创企业所面临的首要难题。”

对这些问题，《意见》给出的答案是“允许临时变更建筑使用功能”，以解决目前的审批困境。此外，各审批部门将会参照拟改造后的建筑使用功能属性，办理立项规划、建设施工、消防安监、工商注册等手续，让文创企业在“阳光”下运行。

在范周看来，目前在产业门类标准和经营主体认定方面，北京市多数文创园区都陷入了相关手续不齐全、科学分类评估和保护利用引导缺失、后续改造审批难等困境。有的园区私自在园区内搭建职工宿舍和商业设施，更有甚者将厂房改为公寓出租。从法律意义上来说，这不符合北京市对工业性质企业用地的管理规定。

“既要打通政策‘最初一公里’，更要落实政策‘最后一公里’。”北京市国有文化资产监督管理办公室主任赵磊表示，北京将尽快建立完备的资源信息台账，在底数清、情况明的基础上科学划定保护利用分类。同时还将进一步细化顶层设计，完善相关实施细则、操作流程和配套文件，覆盖老旧厂房的保护、改造、建设各个环节。

“老旧厂房的保护利用有多种路径，只要我们用心用情，创新创造，多往文化上使劲儿，多向文化中心聚焦，就一定能把更多的可能变成美好的现实。”杜飞进说。(记者 魏薇)