“现代化都市圈”指导意见出炉 利好复合型城市运营商

2月21日，国家发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，该《意见》提出，到2035年形成若干具有全球影响力的都市圈。无独有偶，三天前的2月18日，国务院印发《粤港澳大湾区规划纲要》，这两项极为重要的举措被看做是国家新一轮投资拉动和刺激经济的信号。

在中国社科院经济学专家魏后凯看来，现代化都市圈的提出非常及时。2018年中国城镇化率达到59.58%，到2035年有望升至72%左右。在此过程中，城市群、都市圈将是吸纳新增城镇人口的主要平台，而科学有序的都市圈规划正当其时。

一盘棋思维构建都市圈

“构建都市圈一体化发展机制，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制;允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂;健全都市圈商品房供应体系，强化城市间房地产市场调控政策协同。”在这份《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》中，该几项被认为是重中之重。

而此前国务院印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》也明确了粤港澳地区的战略定位，它将是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后的世界第四大湾区。粤港澳大湾区以及更广泛意义的都市圈概念正在形成若干年的红利效应。

一段时间以来，资源要素向特大城市过度聚集，其正面临着人口爆炸、资源紧缺、环境污染、交通堵塞、管理困难等一系列问题。而解决特大城市的“大城市病”，疏解非核心功能，人口、产业及要素逐步外溢是发展到一定阶段的应有之义，也是必然产物。

在这份《意见》中，国家发改委明确提出要具有一盘棋规划思维，从交通设施建设、产业分工协作、城市功能互补、公共服务资源流通等多个方面对都市圈建设提出具体方向，无疑将消除区域城市间割据局面。

短期看，该举措可刺激疲软的经济;长期看，可逐步消解城乡二元的时代窘境。但与此同时，“培育发展现代化都市圈，不能千篇一律、低水平同质化，要推动建设各有特色、具有竞争力的都市圈。”魏后凯如是表示。

值得一提的是，都市圈规划是我国经济发展到一定程度的大趋势，同时也将改变以往城市发展的模式，这在纽约都市圈、伦敦都市圈以及东京都市圈等世界级都市圈的形成过程中早有先例。

而在新一轮现代化都市圈形成的红利面前，都市圈核心城市周边的房地产业无疑将迎来实质性利好。

城市运营商协同价值链凸显

虽然现代化都市圈的提出，提振了核心城市周边的房地产市场，但未来舞台唱主角的将是协同一体化。实际上，现代化都市圈的发展首要是统筹兼顾，产业、资源、地产与基建协同发展，如华夏幸福、鸿坤集团等具备城市运营商优势的企业将抢得红利。

综上所述，单纯以住宅开发为主业的开发商在资源获取方面势必要联合具备协同资源的企业，而那些具备产业、投资、商业、地产于一身的城市运营商则具备潜力。

有专家表示，除城市运营商角色外，还要有一线城市操盘经验，可进行核心城市周边的产品和区域的升维。未来，将有更多的原核心城市人口外溢，其生活理念及消费观念较高，一线城市操盘经验的运营商可消弭城乡产品和外溢需求间的落差。

“更为重要的是，如果该运营商自身具备基建能力和产业拉动、投资拉动能力，将无疑会成为地方政府青睐的对象。”该专家称。

而像华夏幸福、中海，绿城、融创、鸿坤等开发企业，具有一线城市操盘经验，有着居住品质升维的特性，在这轮都市圈红利中将获得更多机遇。特别是华夏幸福，鸿坤这类企业还具备产业载体与功能，尤为值得期待。

以鸿坤为例，鸿坤是最早提出“都市圈”和“生态圈”双圈战略，并持续践行成果卓越的房企之一。

鸿坤认为都市圈是城市群发展到成熟阶段，最高空间组织形式，这与国家发改委对于现代化都市圈的概念不谋而合。实际上，鸿坤在都市圈战略布局上颇具前瞻性，早在2011年，鸿坤就已经开始布局京津冀都市圈，并在近年来逐步开展大七环都市圈战略，在天津、承德、蓟州、廊坊、怀柔、张家口、涿州等“京津冀”城市开发了十几个项目。而在这期间，也是“京津冀”核心城市居住需求逐渐外溢，周边房地产市场越来越被更多购房者关注。

鸿坤从北京出发，把目光长远的锁定聚焦在“京津冀”城市群，逐渐将业务发展与城市群的发展相匹配，在都市圈战略中领先一步，并加快了步伐。

“都市圈”战略全国化布局

不难看出，目前最具经济活力的都市圈是京津冀、长三角、珠三角等。而鸿坤的“都市圈”战略与国家层面的战略步调高度一致，在上述三个区域都已布局。

自2017年来，在“京津冀”协同发展基础上，鸿坤成功进入上海、江苏、广东、安徽、海南等直辖市和省份，从“京津冀”起航，已经持续进驻长三角、珠三角以及海南都市圈。

鸿坤地产集团执行董事、总裁的袁春曾表示：“现代都市圈的发展已成为所有企业的共识，虽然都市圈的市场未来还有很好的成长，但是我们要寻求更独特的竞争力，分析集团现在的产业布局以及能力，我们提出‘双圈’战略，一是继续做都市圈，同时我们要赋予公司新的战略力量和核心竞争力，即‘生态圈’。”

有业内人士称，如果说都市圈战略布局奠定了鸿坤在“都市圈”时代的先发优势，“生态圈战略”则能让鸿坤整合自身资源优势，产生更大的价值效应，形成多元化的城市复合型运营商。

目前来看，经过近17年的发展，鸿坤集团已拥有地产、资本、产业和文旅四大成熟业务板块，并形成了鸿坤独有的都市圈+生态圈“双圈战略”的战略闭环。(王丽新)