合肥城建首尝工业地产项目

2019年合肥市国资改革再度上演重头戏，合肥城建全资收购工业控股旗下工业科技一事落定。公司6月26日正式对外发布了《发行股份购买资产并募集配套资金》(草案)(下称“草案”)，拟以发行股份方式作价12.86亿元收购工业科技100%股权，公司房地产开发业务由此切入工业地产领域，未来发展空间巨大。

“这对合肥城建肯定是好事，要知道合肥本地土拍市场竞争太过激烈，公司拿地成本过高，利润微薄，很可能根本就不赚钱。作为一家上市公司，又是国企，早该适时进行资产整合了。”某地产20强企业合肥区域负责人对《证券日报》记者表示。

12.86亿元的交易

草案显示，截至2018年12月31日，工业科技整体评估值为15.43亿元，在扣除无偿划转公租房账面净值和增值税费金额以及分红金额后确定为12.86亿元，合肥城建全部以发行股份的方式支付本次重组的全部交易对价。

由此，本次发行股份价格最终确定为7.14元/股，拟向工业科技唯一股东方工业控股发行18014.41万股股份。交易完成后，工业科技将成为合肥城建全资子公司。而工业控股将持有上市公司股份18014.41万股，占交易后完成后上市公司总股份数量(不考虑配套募集资金)比例为 26.02% ，将成为持有上市公司股份超过5%以上的股东。

与此同时，合肥城建拟向不超过10名符合条件的特定投资者非公开发行股份募集配套资金，募集配套资金总额不超过10亿元，用于投资建设工业科技“立恒工业广场(D 区)项目”、“创智天地标准化厂房项目三期”、“合肥智慧产业园 B 区项目”、“环巢湖科技创新走廊——长临河科创小镇(启动区)项目”及支付本次交易中介机构费用。

资料显示，本次交易对手工业控股由合肥市国资委出资设立，主营业务为政府授权经营范围内的国有资产经营等。其唯一股东为合肥产投集团，合肥市国资委持有合肥产投 100%股权。

据介绍，标的公司工业科技专注于开发、销售、出租及管理的工业地产开发。目前该公司自主开发了多个产业园工业地产项目，主要位于安徽合肥、巢湖、阜阳、蚌埠、颍上、寿县、舒城、定远等地，包括立恒工业广场项目、兴庐科技产业园项目、庐江科技产业园项目、巢湖科技创新园项目、阜阳中小企业园项目等。从土地储备情况看，目前还有庐江创新产业园项目、长临河科创小镇(启动区)项目、合肥金融生态城项目等待开发。2017年、2018年工业科技分别实现营业收入5.44亿元、5.91亿元，实现净利润分别为1.16亿元、1.02亿元。

资产整合是唯一捷径

合肥城建是安徽第一家房地产上市公司，也是安徽省最早具有国家一级开发资质和 AAA 级信用评价等级的房地产企业。公司控股股东为合肥兴泰集团，合肥市国资委为实际控制人。上市公司一直专注于住宅地产、商业地产及写字楼的开发建设，公司项目辐射安徽合肥、巢湖、肥东、肥西、蚌埠、宣城、广德、海南三亚等地。

“(合肥)城建楼盘的品质还是不错的，合肥本地老百姓也比较认可。”上述地产人士称，公司前几年发展一直不错，开发的项目位置好，口碑也好。自2015年以后，尤其是2016年合肥房价快速上涨，合肥城建发展速度明显滞后。

“以前在合肥，开发商拿地的价格可能也就1亿元或几亿元，这对于一般的中小型开发商来说问题不大。但是2016年开始合肥房价快速上涨，各开发商竞争激烈，拿地成本动辄十几亿元、几十亿元，产生了很多地王。在房地产融资渠道收紧的情况下，这样的资金投入，而且是持续性的投入，不是一般开发商可以承受的，只有地产前100强会一直拼子弹。我们了解到城建的建安成本不低，一旦拿地价格过高，政府又限价，很难挣钱。”

《证券日报 》记者注意到，就在5月份，合肥城建以17.51亿元的总价拿下合肥市包河工业园板块的一宗地块，这一价格在业内看来根本无利可图。对此，上述人士无奈地表示：“就算地价再高，开发商还要拿，因为我们要活着。”

由此可见，在住宅土地市场竞争白热化的背景下，合肥城建要想冲出重围，进行资产整合是唯一的捷径。

合肥城建表示，交易完成后，上市公司将加快对标的资产和相关资源的整合、管理，积极进行市场开拓，优发挥规模经济和协同效应。(黄群)