海景房怎么卖出“白菜价”？记者实地探访

乳山市隶属于山东省威海市，地处青岛、威海、烟台三市衔接的腹地，以海景房闻名全国。然而最近，乳山市却以海景房卖出“白菜价”登上了热搜。

那里的海景房价格究竟如何，记者来到乳山，进行了实地探访。

山东乳山：新房均价过万 二手房价近乎“对折”

走在乳山银滩旅游度假区的街道上，看到最多的就是各个海景房的售楼中心和房屋中介。记者在多家售楼中心了解到，目前新房的价格普遍在每平方米7000元以上，一些新开的楼盘每平方米甚至超过一万元。

而与之相比二手房的价格就相差甚远，均价只有每平方米四千多元，而有一些二手房由于位置偏远以及建设年代较早等原因，单价低至每平方米2000元以下。

此外，在采访中记者还注意到，同一个楼盘的房屋，一手房和二手房的价格相差也比较大。在位于乳山银滩的一处售楼中心，工作人员介绍该项目的二期高层住宅是2015年交房，目前还有部分房屋没有销售出去。

中国房产超市网的数据显示，目前乳山市二手房均价在4300元/平方米左右，相比2014年12月份的2900元/平方米左右，一平方米上涨了1400多元。而目前在乳山市银滩旅游度假区，由于拿地成本和建筑成本的增加，新房价格每平方米在7000元到10000元左右，新房二手房价格相差巨大。

上海易居房地产研究院总监 严跃进：过去两年，持续投资造成了很多投资投机性的一些房产，二手房越来越多，这样就对二手房的价格会形成一定的影响。

山东大学威海营销管理研究中心副主任 蒋守芬：因为它这个价格增长还是相对比较缓慢，如果购房者抱着投资目的去投资房产的话，我相信你会失望的。

山东乳山：新房销售只接看房团 散客被拒之门外

虽说乳山二手房卖出“白菜价”有些夸张，但是目前那里新房和二手房悬殊的价格却是不容忽视。那么是什么原因导致这样的情况，又是什么原因让乳山新房的价格保持坚挺呢?

在乳山银滩旅游度假区的一个停车场，记者看到停满了来自全国各地的大巴车，车上都拉着各个房地产公司的横幅，这就是当地人口中的看房团。

组织来自全国各地的“看房团”前来下单，是银滩新房销售的独家秘诀，他们大多以度假、养老来宣传海景房，只需交很少的一部分钱就可以包含路费、吃住等费用，一般参观完主要景点就会直接拉去各自的售楼中心去看房。

山东省乳山市某售楼中心工作人员：一般一周来三个大巴车，一个大巴车有四五十人，能成交五六套。

与看房团相比，散客在一些新楼盘的售楼处明显不受欢迎。在位于乳山银滩的多个售楼中心，记者以购房者的身份要看房，但没等进入售楼处的大门，就被工作人员拦下，并被告知不接待散客。

多年来，乳山银滩房产销售形成了“井水不犯河水”的营销模式，新房销售以来自各地的看房团为主力，而二手房市场以其他一些散客、游客为主。这也是造成新房价格和二手房价格相差比较大的一个原因。

山东省乳山市某房屋中介工作人员：之所以新房不接待散客，就是散客流动性太强了。

山东省乳山市某房屋中介工作人员：周六会有很多大巴团，外地的就是拉入到一个新小区，只在这个盘，不会让你了解外面的银滩二手房这种信息，看房客不了解情况。

山东乳山：配套不足供应过剩 海景房风光不再

记者了解到，乳山银滩的海景房95%以上都卖给了外地购房者，而当炒房客撤离后，二手房市场供应过剩也造成了价格和新房价格严重脱轨，此外，由于配套设施不足，空置率高，当地海景房的热度也逐渐消退。

随着夏天的到来，乳山银滩也迎来了人流量最多的季节。晚上八点多，在位于乳山银滩旅游度假区的中心区域，记者看到，周围小区亮灯的房间很少，有的街道甚至连路灯都没有亮。

据了解，每年七八九三个月是乳山银滩各小区入住率最高的季节，基本上入住率能达到30%到50%，而冬天的入住率就不到10%。

北京购房者 曹女士：主要是发展得慢，我们家里边有安了暖气，但是从来没有给供过暖，也问过物业，说主要是入住率低，他就是没有送暖气。

记者在乳山市人民政府网站上看到，2010年房地产开发投资64.43亿元，比上年增长27.79%。而从2014年开始，房地产开发投资开始大幅度下滑，2014年全市房地产开发投资完成36.32亿元，同比下降52.46%。2018年乳山全市房地产开发投资为23.38亿元。在采访中，记者发现很多楼盘都是开盘了四五年还没有清盘，甚至还有些开盘十年的还在销售。

业内人士认为，尽管近几年乳山市政府也在不断完善基础设施，但乳山作为县级市的房地产市场需求情况还是有限。北方很多海滨城市以海景房、养老房为房产卖点，把短期旅游性居住需求拉长到全年范围，过度开发之后，就会出现供大于求的情况。

上海易居房地产研究院总监 严跃进：近几年，沿海的一些项目的开发，确实开发过多，不只是乳山，北方的这样一些城市，这两年都会面临这样一些需求其实没有想象那么大的风险。