住房制度披荆斩棘70年 “居者优其屋”登上舞台

70年，不过是历史长河的一瞬。但对中国房地产行业来说，言之“翻天覆地”亦不为过。

新中国成立之后，福利分房就深刻地烙印在人们的脑海里。1978年10月20日上午，领导人在北京视察新建的几十栋公寓住宅楼时，曾问过一句话，“房子可否成为商品?”彼时，中国尚没有“房价”的概念，想要有自己的住房，得靠等待福利分房。在一个“人一出生，国家就欠你一套房”的时代，无论怎么遥想，也预料不到40年后，人人可以买房。

“房子成为商品”的想法不是随意提出的。在时光长河里逆流20多年，会发现我国香港地区的“楼花”已卖了好几年。1953年香港油麻地众坊街新楼修建时，首创“卖楼花”的霍英东因此获得了大量利润，毕竟，此法一出，连月入二三百元的工厂女工，都有买房的可能了。

如今看来，13亿中国人“居者有其屋”的梦想之路，第一步始于1978年“住房商品化”模式的设想。此后，中国房地产披荆斩棘，书写了一部政府、开发商和购房者之间共谋发展的经济巨著。

2018年，全国商品房成交额逼近15万亿元。对于这个数字，70年前的人们是无论如何都不会想到的。历经多次调整后，“居者优其屋”成为房地产调控的主要方向，即无论是买还是租，改善人们的居住条件、环境成为政策的主攻方向。

诞生住房商品化时代

新中国成立以后，政府和国有企业一直是住房投资、建设、分配和维护的主体，通过公有住房实物福利分配的方式满足城镇居民住房需求。

据统计，上世纪50年代中期，房租约占职工家庭收入的15%，到1981年全国平均房租只占职工家庭收入的1.39%。过低的房租导致企业没有改善住房条件的投资意愿，使得上世纪80年代初城镇居民人均住房面积甚至低于解放初水平。

改变始于1980年。

1980年春天，《关于建筑业和住宅问题的谈话》发布了，这里面提到了几个重要的关键词，“房子是可以卖的”，无论新旧;可以一次性付款，也可以分期付款;要联系房价调整房租，使人们感到买房合算。

这一年在深圳罗湖区还发生了一件大事，中国第一家房地产公司成立了，即深圳经济特区房地产公司，也是后来的深房集团;7年后的冬天，深圳举行全国土地第一拍，这家公司以525万元竞得罗湖区一块土地。自此，新中国的土地拍卖登上历史舞台。

住宅商品化、土地使用有偿转让制度，是中国房地产市场化的两大基石。在1978年后的第一个10年里，“房地产”的概念在中国形成了。彼时，李嘉诚在10多年前就推动了长江集团上市，虽然当时他还在中国香港郊区卖房，长江集团登上资本市场在当年也只是位列中国香港房企的第二梯队，但李嘉诚已经把目光瞄向了内地。

令人意外的是，后发制人的是王石。1984年春末，王石成立了“深圳现代科教仪器展销中心”，即后来统领地产行业的万科的前身。在那个粮票还没退出历史舞台的年代里，没有多少人会意识到，麦浪稻田会被踏平，钢筋水泥浇筑而成的商品房将鳞次栉比，还能翻出黄金般的价格。

王石亦然。公司成立之初，卖仪器搞运输是主业，当时的王石，什么赚钱卖什么。不得不提的是，同一年，招商地产、保利地产等房企相继成立。仿佛约好了般，在中国经济发展鸿篇巨著上留下浓墨重彩的企业赶着改革的浪潮扎堆诞生了。

此后在下一个十年间，1991年住房改革制度再次提上日程。时隔一年多，严重的通货膨胀导致其暂时搁置。

但开发商已经登台亮相了，无论是国有企业还是民营企业。有关住房信贷、公积金制度建设进行了试点。从万科、绿地，到碧桂园、金融街和龙湖，如今知名的房企都在这一时期成立，这是改革开放以来的第二次创业潮。在上个世纪90年代的海南，冯仑、潘石屹南下之地，超过2万家房企云集一岛，房价一度蹿到1万元/平方米，让北京和上海咋舌不已。

在此之前，这场初衷为缓解政府和企业住房投资压力，由中央政府为主导的自上而下的改革，被业内界定为住房市场化改革的探索阶段，尚未形成市场化的投资、建设和购买主体。直至1998年房改，国务院宣布停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这意味着，福利分房时代结束，中国房地产正式迎来住房商品化时代。

迎来地产发展黄金时代

上世纪90年代，住在筒子楼里的普通人绝对难以想到，隔壁社区的邻居马上要住进“四居室户型、24小时提供热水”的大房子里了。当时，大多数普通老百姓对“花钱买房”这个变化没有充分认知，遑论借钱买房了。

一位受访者告诉记者，分到房子之后，根本没想到有一天房子会变成投资品，会成百上千万元一套，所以一直没有换房意识。经过几十年发展，房价从60元/平方米蹿到了6万元/平方米，一路都没能够到换房的门槛。

房价的变化曲线无疑折射出了一个事实，即房地产企业进入了发展快车道。1991年上市的万科，逐渐聚焦住宅开发，在2000年引入战略股东，很快成为地产行业“带头大哥”，且十多年不曾撼动。

同在2000年，潘石屹在北京开发的第一个项目SOHO现代城竣工了，售价5万元/平方米，震惊整个北京。此后几年间，圈子里流传一句话，在海南楼市泡沫破灭之前撤回北京后，潘石屹将“土豆”卖出了黄金价。

若以2000年为界，此前一年，还有一件不可忽略的事情发生。1999年3月份，在北京春季房地产展示交易会上，个人购房首次代替单位购房成为市场主流。此后一年，“温州炒房团”席卷中国大地。

接下来的十年，中国城市化率快速提高，背后除了购房需求的升温外，一批民营房企赴港上市，取得融资后进一步启动全国化布局也是重要助力，“高杠杆、高周转、扩规模”的运营模式逐渐在开发商之间蔓延。

如今销售规模排行榜上的TOP10中，多数都是在2007年至2011年赴港上市成功，包括碧桂园、恒大、龙湖和融创中国。往前追溯，2003年的《福布斯》百富榜上，超四成富豪涉足房地产。

地产发展速度的巅峰时刻，亦在此期间。1998年至2007年，是房地产发展真正的黄金时段，不单单是房价的水涨船高，也是产品力的高光时刻。

2010年，土地市场诞生多宗“地王”。这一年，全国商品房销售额突破10万亿元。“借钱买房”早已渗透至普通老百姓群体中。多少筒子楼里的住户搬进了24小时供应热洗澡水的大房子，以家庭为单位，一人一间房不再是幻想，普通人开始拥有书房，甚至住进了别墅，住宅、商业等各种商品房业态发展全面开花。

一年后，万科成为首个跨进“千亿元阵营”的房企。时至今日，“千亿元俱乐部”已达30家，改善型住宅充斥整个市场，产品力整体进入改革开放以来的“高光时刻”。

迈向长效机制时代

2007年，伴随着经济高增长和资本市场走牛，土地市场开始出现地王，如何建立房地产市场的长效发展机制备受关注。当时，央行连续加息，给过热的市场降温，信贷之手开始介入房地产调控领域。而借助土地红利和人口红利迅猛发展的房地产行业，在扛过2008年美欧金融危机冲击后，2011年再度陷入周期性低谷。

2011年1月份，国务院办公厅出台“国八条”，全国各地相继出台限购细则，开启全面限购。此后多年，为打击房地产领域的投机投资行为，房地产调控政策愈发细化，楼市开始转入长效机制时代，住宅供应体系迎来新变化。

经过了高速发展的房地产行业，到了该慢下来、多沉淀的历史时刻。如何建立长效机制?如何满足居民的一般住房需求?商品房市场该如何定位?开发商如何重新定位?“后开发时代”如何发展?

党的十八大以来，党中央高度重视住房市场稳定发展的长效机制，部署加强保障性住房建设和管理，数千万套保障房相继建设完成，且在继续推进中。

同时，市场调控开始因时、因地、因势逐渐调整细化。

2017年度政府工作报告中提出因城施策、分类调控，“加快建立和完善房地产长效机制”，这距离“长效机制”第一次提出已经过去12年。近几年，楼市调控政策逐渐告别了一刀切，因城施策变为主旋律，房地产税也成为被频繁提及的关键词。

从终结福利分房，到住房商品化，再到保障房登场，再到现如今“租购并举”制度的落地，中国房地产改革经历了4个阶段。

正如全联房地产商会创会会长聂梅生所说，第一阶段是以经济适用房为核心的住房制度改革;第二阶段是土地招拍挂之后的思路，以商品住宅解决保障房的问题，也就是以市场化方式解决经济适用房;第三阶段是政府加大保障房力度;第四阶段，即租购并举，这是根本性的房改。归根结底，即构建长效机制。

2013年以来，以楼市长效机制为基础的各项准备工作都在推进过程中。如今，住宅供应体系更加丰富：一手房、二手房、长租公寓、公租房、廉租房、保障房等多种政策性住房和多元业态并存，租购并举的多元住房体系供应正在开启。房地产行业开始迈向健康稳定发展的长效机制时代。

随之而来的是，中国居民将实现真正的“居者有其屋”，跨入品质居住时代。