限竞房入市 新房市场依然难言回暖

限竞房并非都好卖

限竞房大量入市，是否意味着捡漏机会来了呢?

确实有一些限竞房项目区位和价格都比较有优势，但需要看到的是，仍有大量限竞房面临着严重的去化压力。

以房山良乡两项目金樾和著和旭辉城为例，预售均价限定为38994元/平方米，最高不得超过40944元/平方米，且执行“9070”政策。

除此之外，良乡周边还有五六个商品住宅项目在售，今年以来，商品住宅的成交均价在4万-5万元/平方米，限竞房项目在单价上具备一定优势。

总价方面，限竞房的主力产品90平方米总价为351万元，而良乡商品住宅项目今年的套均成交价为581万元，限竞房的单套总价比商品住宅低了230万元，对刚需、刚改客群形成极大吸引。

令人担忧的是，房山的市场需求能否支撑两项目的庞大货量。据市住建委官网显示，两项目的取证面积分别为9.4万平方米和10.3万平方米，按套数计约为2000套。而据思源地产数据显示，今年前5个月，房山区新房住宅共成交392套，二手房成交3501套，新房、二手房相加，今年1-5月，房山住宅的总需求量为3893套。

仅这两个项目就将有2000套新房入市，这还不算区域内本身存在的非限价项目，很可能对区域楼市将产生巨大冲击，造成房源去化速度的减慢，甚至对刚刚出现复苏契机的二手市场造成重压。思源地产首席分析师郭毅分析表示。

关于限竞房的监管已经加码

大部分限竞房不仅面临着去化难题，即便是业内普遍认为不愁卖的限竞房项目，也可能因为常见的虚假摇号、饥饿营销的销售手段成为监管部门重点检查的对象。由于西安、杭州、南京等地都出现了限价新房项目饥渴营销、排队抢饭、虚假摇号等乱象，北京的限竞房项目一开盘入市，就执行了最为严厉的监管。

据《北京日报》报道，市住建委专门对上周末开盘的两个限竞房项目进行了突查。一个是大兴区的瀛海府，另一个是房山区的金樾和著。最终，由于公示信息不全等原因，这两个项目已被立案查处。

北青报记者了解，瀛海府作为北京第一个开盘的限竞房，选择了在6月9日上午9点开盘，摇号选房。虽然只有194套房，现场却引来几百人。摇号大约只有2个小时，速战速决。在此之前，该项目排卡、验资约700人。

项目之所以受到这么多人关注，是因为这是北京最早开盘的限房价项目，从一开始就已经敲定了价格上限，均价为52449元/平方米，最高不得超过55071元/平方米。该项目最终未被转化为共有产权房，是按商品房销售，户型为88平方米三居。粗略计算，总房款大约462万元左右，而周边紧邻的两商品住宅项目售价已经突破6万元/平方米，优势较为明显。

但在市住建委的检查中，该项目具体卖了多少套?实际排队人数有多少?是否如开发商声称的那样全部售罄?摇号是否有公证处人员参与?诸多问题都存在疑问，并最终被整改和立案。同样处于大兴区的另一个限竞房项目负责人对北青报记者表示，突如其来的检查此前很少出现，许多原有的营销方式都面临失效和叫停，可能会影响到取证项目的开盘进度，一些没有取证的限竞房也可能放缓脚步，观察情况。

房企将面临去化压力

虽然限竞房取证的速度加快了，但似乎新房市场并没有因此转热。一方面是限竞房自身面临的市场竞争压力，另一方面也是监管部门的严格把控，导致一些虚假摇号和饥饿营销的手段不再管用。

思源机构初步统计，今年有55个等待入市的限竞房项目，大约有446万平方米的计容建面将陆续面向市场推出，而2017年北京商品住宅的成交面积也不过394.05万平方米，市场的去化压力可想而知。

郭毅表示，面对未来的激烈市场竞争，限竞房项目争相入市，率先收拢购房需求成为房企共同的选择，如果土地市场依旧保持与去年相同的供地速度和竞地规则，土地市场和商品房市场供量同步增加，一方面微观楼市很可能因供量集中，供不应求造成滞销，另一方面商品房的滞销也将向土地市场传输，造成土地流拍流标的现象进一步增加，今年开发商已经开始精选土地，而随着限竞房开闸，房企真正面临去化压力时，这一趋势将更加明显。

不仅如此，业内人士也表示，由于首次入市的限竞房就遭遇了立案调查的处罚，可以预计的是，关于限竞房，尤其是高品质低价格的限竞房摇号将更加透明。以往很多人参与摇号、抢房，可能最后演变成了饥饿营销，造成购房人的心理恐慌，这些都会成为监管的新重点。(记者 李桁)