北京楼市2018年上半场：二手房市场触底反弹

经历过2015年及2016年的疯狂、2017年的惨淡后，北京楼市在2018年的“前半场”喜忧参半。虽然新房、土地、房企销售等各项指标仍处于较低水平，但是作为北京楼市风向标的二手房市场，触底反弹，交易量连续四个月超过万套，让寒冷多时的北京房地产市场多了些暖色。

“查漏补缺”遏炒房

2018年，仍是一个调控大年，从全国范围来说，目前已经累计出台190余次调控，刷新历史纪录。纵观北京，房地产调控政策不仅没有丝毫松懈，还时常小幅加码，目前共计发布调控政策30余次。

上半年，在“限购、限贷、限价、限购、限商”的基础上，北京房地产严控依旧，新房隐形限价“红线”并未放松，房贷利率继续攀升，首套房贷率普遍上浮10%。不过分析上半年北京出台的具体调控措施，主要体现在加强市场监管、查漏补缺，打击违法违规行为等。

年初，北京市住建委联合北京银监部门开展了专项执法，严查房地产经纪机构、金融机构等参与变相加杠杆、首付贷等违法违规行为。4、5月份，北京市区两级住建部门联合执法、连续曝光违法违规房地产中介机构，其中，严厉打击随意违约、隔断群租的行为。

为了遏制“学区房”炒作现象，维护房地产市场健康平稳，北京西城区房管局对辖区内的所有房地产中介机构提出要求，严禁以“学区房”为卖点发布房源信息，不得以“学区”概念炒作二手房交易。

对于个别住宅拆分炒卖现象，北京市住建委发布政策，明确成套住宅和住宅平房，其房本不得拆分。还有严惩违规“商改住”销售、限房价项目不得捆绑精装修等。

在行政手段打击炒房的同时，北京也积极建立长效机制，诸如出台限房价项目销售办法，积极推进集体土地上租赁住房项目的建设，推出职工集体宿舍。

二手房初见回温

正是在这样严苛的调控环境中，北京楼市踽踽独行，纵观上半年的成绩单，多个数据表现不尽如人意。

中原地产研究中心统计数据显示，今年上半年北京市新建商品住宅网签不足万套，这是北京有网签记录以来半年成交的历史最低值。新房市场的不振直接影响房企，今年上半年房企的普遍完成率不高。

数据不好的还有土地市场，据中原地产研究中心统计数据显示，上半年，北京土地共成交31宗，土地成交数量减少36.73%;土地成交金额为751.34亿，环比减少过半。

在业内人士看来，新房与土地市场成交数据不佳虽然有调控政策因素，但是供给端的缺位是主要原因，比如上半年被市场寄予厚望的限房价项目并未如期大批量入市，而上半年的土地供应大头还是去年供应的剩余，新增供应并不多。

不过，从北京二手房市场的走势或许可以窥出一些不同的信号。进入3月份后，北京二手房成交量开始反弹，3、4、5月月均成交过万套，特别是5月份，大爆发，超过1.8万的交易量创下了14个月以来的新高，虽然6月份成交量有所回落，但是在中原地产首席分析师张大伟看来，剔除掉5-6月学区交易等影响，二手房市场属于平稳期。

调控目标不动摇、力度不放松

下半年的房地产市场成色如何?根据6月19日北京市住建委发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书(2018)》，2018年，北京调控目标不动摇、力度不放松。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，在居民杠杆购房依然很高、长效机制尚未有效承接、房价依然有上涨动力的情况下，行政性调控短期内预计仍难退出。

有业内人士说，随着二手房交易回暖，以及下半年限房价项目的集中入市，购房者的心理预期将发生改变。但是连续三个月的上涨后，由于此前积压的需求释放，疲软之势呈现，量价开始回落。

另外，限房价项目的集中入市，也让购房者的预期发生变化，低于周边项目的房价，不少购房者为之心动。不过，下半年巨量限房价项目供应到来时，购房者是否会买单?仍需且看且行。

房企53.68亿

合作开发多中海居权益榜首位

北京市场一直是龙头房企们争夺的重要战场，过去几年来，万科、保利、首开股份、融创中国等房企都是Top10的常客。但今年上半年榜单出现新变化，阳光城、金茂、金隅等房企进入2018上半年北京房企销售金额Top10阵营。值得一提的是，中海地产异军突起，在房企权益销售金额Top10中，中海地产以53.68亿元夺冠。

Top10排位“换血”

根据克而瑞研究中心数据，2018上半年北京房企销售金额Top10的排名首次以流量销售和权益销售区分。按照统计口径，流量销售中涉及合作开发项目不做重复计算，以企业操盘口径为准，而在以往，合作项目多重复计算在各家房企中，注“水”较多。

众所周知，地价高企、限制诸多的北京，房企独自拿地与开发充满不确定性，为了分摊风险共享收益，从几年前开始，联合拿地、抱团取暖就成为房企拿地布局北京的主要手段。

纵观2018年上半年北京房企流量销售金额Top10榜单，万科以76.04亿元位居榜首，但中海地产却异军突起，从去年上半年位于top10开外，今年上半年以53.81亿元(企业提供67.3亿元)位列榜单第二，不过在2018年上半年北京房企权益销售金额Top10中，中海地产以53.68亿元夺冠。值得关注的是，根据中原地产统计，中海寰宇天下以38.5亿元夺得上半年北京单个项目销冠。

Top10中第二个变化是，据克而瑞分析师崔秀程分析，以流量销售榜单为例，第一、第二、第三名之间的差距非常明显，从第四名城建开始，房企依然保持着相对集中的态势，一直到第八名的金茂，彼此间的差距都不算太大。

第三个值得关注的现象是，2017年上半年排名Top10的房企分别是首开、万科、首创置业、龙湖、住总、保利、北京城建、融创中国、北科建等企业，但是2018年过半房企更替，华润置地、金隅股份、金茂、天恒置业、京投发展等上榜。

网签延迟影响业绩?

纵观2018年上半年房企在北京房地产市场的表现，有突出者，但是销售业绩普遍呈现下滑趋势。据克而瑞研究中心统计，2018年上半年，北京排名前十的房企流量销售金额共计326.64亿元，其中top3的门槛由去年的105亿元降至今年的36亿元，top10门槛由去年的48亿元降至今年的23亿元。

统计口径发生变化，使合作项目较多的部分房企流量销售额大幅下降。以2017年房企北京新增项目为例，首开所得15个项目全部为联合所得，而排名第二的保利，10个项目联合所得，紧随的龙湖、万科等房企也全部联合摘得项目。

按照“谁操盘、算谁的”的流量统计口径，万科参与的项目多为自己操盘，而首开股份多为战略投资，一个流量销售额第一，一个大幅下降，仅为29.55亿元。

不过，也有不少开发商反映，网签存在滞后性，项目的内部签约与住建委的网签数据差异较大，今年尤其严重。其中一位业内人士表示，今年北京新房项目预售审批仍然较为严格，主要体现在限价与网签限制。

据了解，上半年中国金茂在北京市场的网签数据虽然只有20多亿，但实际销售金额超130亿元，还有龙湖地产销售46.7亿元，网签数据也只有20多亿元。

今年，北京房企的日子并不好过，寄希望限房价项目的集中入市来推动业绩的上涨，但到上半年最后时刻“闸口”才微松，仅四个项目入市。而隐形的限价“红线”让以往部分高价拿地的项目迟迟难以入市。

一位开发商人士透露，“全国大型房企在北京市场的销售业绩完成非常艰难，时间过半，普遍完成率不到30%，个别完成50%，已是凤毛麟角。”