北京楼市2018年上半场：二手房市场触底反弹

土地31宗

成交金额减半7宗地块流拍

总结2018年上半年的北京土地市场，离不开“流拍”二字。半年内流拍七宗地块，其中六宗为宅地，无论是流拍数量和频次都创下近几年来新高。在楼市深度调控和土地供应短缺之下，2018年上半年北京土地市场遭遇“寒冬”，仅成交了31宗地。开发商拿地愈发谨慎，高价地不再，疯抢现象几乎绝迹。

供应量、成交量双降

6月28日，在2018年上半年最后一场土地拍卖中，位于朝阳区的焦化厂保障房项目地块最终因无人报价而流拍，这似乎已经见怪不怪，上半年的土地市场注定以冷清收场。

根据我爱我家市场研究院统计数据显示，2018年前6月，北京土地供应合计17宗，供应建设用地总面积为126.36万平方米，与2017年上半年65宗供应用地相比，土地供应数量减少73.85%，供应建设用地面积相应减少70%。

据中原地产研究中心统计数据显示，上半年，北京土地共成交31宗，土地成交数量减少36.73%;土地成交金额为751.34亿，环比减少58%，同比减少25.3%。无论是供应量还是成交量，都双双出现不同程度的下降。

如果说供应量减少是上半年北京土地成交下降的主因，那么调控重压之下开发商拿地预期生变则是北京土地市场倍显冷清的内因。

平均溢价率降至14%

2017年以来，北京出台了一系列的调控政策，为高热的楼市泼了一盆冷水，特别是以“限房价、竞地价”方式出让土地，苛刻的出让条件、复杂的土地性质、较低的利润空间等都让开发商裹足不前，以往那种多家开发商争得头破血流、自持阶段举牌依然火爆的局面几乎难以再现，取而代之的是低溢价率、频繁地流拍。

据中原地产研究中心数据统计，2018年上半年，北京成交地块平均溢价率只有14%,是最近几年的最低点。而高达7宗的流拍数量，也是2014年下半年以来最高点。

下半年走势尚不明朗

7月4日，位于顺义后沙峪和房山青龙湖的两宗限房价地块迎来现场竞拍，虽然未达到自持环节，但溢价率均超过40%，这为下半年的土地市场迎来崭新开局。

更重要的是，随着新一年的土地供应计划出炉，下半年北京土地供应将迎来爆发。根据6月22日发布的《北京市2018年建设用地供应计划》，今年北京市住宅用地计划供应1000公顷，其中商品住宅650公顷，保障性安居工程用地350公顷，与去年基本持平。

我爱我家市场研究院院长胡景晖分析认为，今年北京的供地计划没有根本变化，但上半年的成交量远低于1000公顷的供应计划。因此，下半年将大幅供应，接下来的供应量、成交量会呈上升趋势。

“鉴于流拍土地增加，政府在土地供应的方式上有更多考虑，所以今年上半年的供应节奏有所放缓，同时还有相应的调整，比如年初流拍的丰台区卢沟桥乡小瓦窑村地块在5月重新挂牌，起始价从63.27亿元降到49.8亿元。”胡景辉说。

不过，即便降价13亿再次出让，丰台区卢沟桥乡小瓦窑村用地依旧不温不火，最终被华润+电联联合体以49.8亿的底价摘得。

中原地产首席分析师张大伟表示，北京土地流拍不仅仅是大部分地块较差，还有开发商融资渠道收紧、盈利空间有限等多种原因，预计下半年土地市场将继续低迷，房企拿地积极性不高，对非热门地块将继续看冷，将继续出现土地集中流标的现象。

一手房8549套

成交不足万套跌至历史低值

在持续不断的调控之下，今年上半年，北京新建商品住宅成交8549套(不含限房价项目)，创历史新低。业内预计，下半年在“房住不炒”和推动住房供给侧改革的指导原则下，预期市场在稳价的同时，会加大保障性住房和共有产权房的供应，继续推动房地产业向健康良性发展。

商品住宅成交同比降幅超三成

自去年以来，新房整体呈现量减价稳的趋势。据中原地产研究中心的统计数据显示，2018年上半年北京新建商品住宅成交8549套，再创历史新低，比去年下半年共计成交的13785套下降37.98%，比去年上半年的12945套下降33.96%，降幅比例较大。

另据中原地产研究中心分析认为，从今年上半年北京新建商品房住宅网签量来看，是从有完整数据的2005年开始，历史上首次出现半年新商品房住宅(不含共有产权)不足万套的历史最低值。即使加上共有产权的2103套，也仅为1.06万套，依然是有网签记录以来的历史最低值。

对此，思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅指出，造成今年上半年新建商品住宅成交下滑的原因在于，从2017年开始，在土地供应上出现了大量的限房价项目，它们因为具体销售办法一直未出台及未拿到预售证等原因迟迟未入市，导致一部分客群在今年上半年选择了观望，购房需求被抑制。“目前北京依然执行了较为严格的调控政策，特别是对签约的管控措施，从另一层面也造成了成交下滑。”郭毅表示。

共有产权住房占比加大

值得注意的是，共有产权住房在新房供应中所占比例逐渐加大。据我爱我家集团研究院统计，从上半年成交榜单楼盘所在区域分布看，顺义、昌平、海淀亦位居前列，其中，位于海淀的丰锦苑和延庆的天润和丽嘉苑均包含共有产权住房，排名第一的顺义金隅大成金成雅苑包括自住和共有产权项目。从户型结构和面积段来看，上半年成交房型大多以两室为主。

我爱我家集团研究院院长胡景晖指出，从上半年共有产权房的供应及成交数据来看，预计下半年依然会延续这个趋势，加大共有产权房和保障性安居用房的供应，新房成交量会有量升，价格在调控大环境下或是稳中有微升的趋势。

限房价项目或集中入市

诸葛找房数据研究院首席分析师陈雷亦表示，由于去年拍地均为限价地及共有产权房用地，预计下半年会有更多限价房及共有产权房入市，也会吸引刚需等需求购买。因此，成交面积会小幅上涨，但限价房源价格较低，成交金额会较为稳定。

易居研究院研究员詹毅凡指出，房企资金压力加大，推盘力度可能有所提高。预计下半年北京新房成交将稳中有升。不过，在郭毅看来，下半年新房成交量出现攀升，这并不意味着市场会全面回暖，“北京执行的限购限贷政策，对购房需求的打压依然存在，在一些限房价项目供应较集中的区域，部分项目或出现滞销现象。”

二手房76640套

成交走出低谷价格开始止跌

进入2018年，伴随刚性需求的回归，北京二手房市场逐步走出低谷，上半年北京二手住宅网签总量为76640套，走出了半年不足50000套的低谷。不过，这一数据依然是2015年以来的最低点。业内称，下半年二手房市场继续升温空间不大，市场进入平稳期。

刚需置换成购房主力

今年以来，北京二手住宅缓步回温。据我爱我家市场研究院统计，今年上半年北京二手住宅网签总量为76640套，环比2017年下半年增长57.6%，同比2017年上半年下降10.9%。在半年走势上，走出了半年不足50000套的低谷。不过，这一数据依然是2015年以来，楼市连续4年的最低点。

在单月网签量上，2-5月北京二手住宅网签量连续增长，6月止涨回落。6月份北京二手住宅15827套的网签量，环比5月下降12.5%，同比去年6月增长77.5%。对此，中原地产首席分析师张大伟认为，5月份部分区域学区政策调整，部分家庭出现家庭内房源过户的现象，推高5月份网签量，这一影响在6月份逐渐减弱。

在房价方面，今年上半年，北京二手住宅的成交均价比2017年下半年跌2.1%，比2017年上半年，成交均价跌9%。对部分购房者而言，北京房价已跌至心理价位，不少刚需购房者选择积极入市。

刚需购房者的入市，也体现在支付方式和户型结构上。据我爱我家市场研究院统计，今年上半年商贷占比仅为两成;全款占比为27%。与此同时，今年上半年市管公积金占30.2%，达到了2014年以来的最高比例，也成为目前北京二手房交易的主要支付方式。而在户型上，今年上半年北京二手住宅交易中，60-90平米仍是最热户型，60平米以下其次，二者共占北京二手房交易7成以上。

麦田房产首席市场分析师张叶松认为，现在市场上的主力是置换型购房者，他们相对更清楚自己要什么，在遇到合适房源时决策速度更快。此外，当前市场环境下，买卖双方对于房源的心理价位较接近，报价并没有出现虚高，因此，成交价格更容易达成一致。

业内预计未来升温空间不大

诸葛找房数据研究院首席分析师陈雷表示，今年上半年北京二手房市场开始回暖，在3月份单月成交破万套后，一直保持较高成交量，这是由于去年“3·17”政策后，部分购房需求被积压导致。预计下半年二手房成交量、价均较为稳定。

“整体来看，上半年北京二手房市场在交易上是回温的，但这种回温源自于从低谷向正常的回归，市场整体仍保持着健康和理性，房价也保持稳定，甚至还有下跌。”我爱我家市场研究院院长胡景晖指出。去年“3·17”政策以来，北京的房地产调控不仅没有松懈，还时常小幅加码，投资投机在北京房地产市场上基本没有生存空间，因此，在市场回温时，购房者大多是首次置业或改善的自住型刚性需求。

胡景晖强调道，目前北京二手房市场的交易规模已经回到了单月1.5万套上下的正常水平，接下来上升空间已不大，市场将逐渐趋于平稳。而房价同样没有上行动力，预计下半年北京二手房市场基本会进入平稳期。(记者　段文平 张晓兰)